En una zona consolidada de la ciudad como es el barrio de Núñez, florece un nuevo epicentro que podría transformarse en un barrio en sí mismo. El el Parque de Innovación, hoy no es más que tierra llana con espacios públicos y algunos cimientos de edificios. Pero en los próximos años quienes transiten por la Avenida del Libertador serán testigos de cómo se eleva en altura y se crea un nuevo eje de la ciudad.

El espíritu del parque es unir en un solo lugar y bajo el foco de la innovación a universidades, residencias universitarias, empresas tecnológicas, institutos terciarios, espacios de coworking, instituciones de innovación en salud, entre otras. Ese es el concepto que sedujo a que decenas de empresas se aseguren una parcela de tierra en el proyecto y también contagió a sus potenciales futuros habitantes. Ese interés por el proyecto hoy se evidencia en las ventas: uno de los edificios vendió en pozo 150 departamentos en un mes y medio y la fiebre por el Parque empieza a subir su temperatura.

“Salimos a la venta en julio y en los primeros tres días vendimos 18 departamentos, aun con el contexto político y económico que atraviesa el país. El proyecto original tenía oficinas pero identificamos una mayor demanda de vivienda, lo reconfiguramos y a la semana siguiente ofrecimos más departamentos. Entre julio y agosto vendimos 150 unidades y llegamos a cerrar ocho operaciones en un día”, cuenta anonadado Mariano Gubitosi, gerente comercial de la desarrolladora Grupo Portland que lleva adelante el proyecto. A su vez, explica que la estrategia de venta en un contexto tan cambiante es actuar rápido y cerrar la operación cuanto antes sin arriesgarse a que el posible comprador cambie de opinión.

Los cinco meses que estimaron que iba a durar la preventa se redujeron a menos de la mitad y hoy ajustan los precios para la nueva etapa. El metro cuadrado que se vendió en esta etapa de furor valía US$2650 y ahora se reubicó en US$3100.

La fórmula del proyecto para vender en tiempo récord

Se trata de un proyecto de usos mixtos para el que se invertirá US$38 millones. El 65% de las 191 unidades ya fueron vendidas con posibilidad de financiar en 30 cuota en pesos indexadas por CAC y un 35% de adelanto en dólares. Éstas tendrán entre 35 y 100 m² y actualmente el ticket mínimo es de US$101.000. Además, el proyecto tiene espacio para aproximadamente 180 cocheras y 1400 metros cuadrados de locales en la planta baja, que según Gubitosi hay interés de alquilar.

Para los ojos de Gubitosi, el secreto detrás del boom de ventas se explica por cuatro motivos. En primer lugar, la complejidad del lugar, que promete contar con todos los servicios de cercanía necesarios para el perfil al que quiere atraer. “El Parque es un nuevo barrio de la ciudad, a tal nivel que le pedimos a los portales inmobiliarios que lo habiliten como barrio en sí. Va a haber un flujo enrome de estudiantes y jóvenes emprendedores con la mirada puesta en la tecnología dada la oferta educativa y empresas que se instalarán allí”, señala.

En el Parque estarán presentes la Universidad de Buenos Aires (UBA), la Universidad Tecnológica Nacional (UTN), el Instituto Tecnológico de Buenos Aires (ITBA) y la Universidad Torcuato Di Tella, que se sumarán a la oferta educativa de los alrededores como el terciario del Instituto Tecnológico de Educación Superior ORT o Digital House.

Barrio por barrio, el precio del metro cuadrado y la rentabilidad de un alquiler

Con ese perfil en mente es que se pensaron los departamentos de uno a tres ambientes, en el que “los estudiantes vivan a pocos minutos a pie del lugar de estudios y en su edificio también puedan usar espacios comunes como un coworking donde estudiar con amigos y vayan a despejarse un rato a la pileta”, continúa Gubitosi.

Más allá de la generalidad del Parque, el entorno inmediato también está sintonizado con el espíritu del proyecto. El Gerente Comercial del Grupo Portland explicó que el edificio está frente a una plaza y del otro lado se encuentra el edificio público +54 Lab -el primer edificio de coworking de laboratorios y espacios para tecnologías complementarias donde funcionarán startups- y también el proyecto de Sancor Seguros. Al lado va a haber un proyecto de HIT, la desarrolladora inmobiliaria que realiza emprendimientos para el mercado corporativo, compró cuatro lotes entre 2021 y 2022 para realizar dos grandes proyectos que requerirán una inversión total de alrededor de US$70 millones.

Por otro lado, en un contexto en el que escasea la vivienda ofrecida en alquiler, aclara que los tres ambientes tienen la posibilidad de alquilar cada suite por separado bajo el concepto de coliving que se usa en varios lugares del mundo. En esa línea, si bien el auge de mercado locativo hoy gira entorno a los temporarios, Gubitosi aclara que son unos pocos los que compraron un departamento con ese fin. “Un gran porcentaje compró pensando en la oportunidad de valor en un proyecto como el del Parque”, agrega.

Conocé cuál es el valor de venta de una propiedad

En segundo lugar, Gubitosi identifica en la ubicación una batalla ya ganada. “El caso del Parque no es como el del Distrito Tecnológico en Parque Patricios, que está en una zona a la que no estamos acostumbrados a ir, sino que acá la gente viene sola porque ya tiene impresa la impronta del proyecto, a la que le agregan un campus universitario y tecnología. Eso es lo que la gente vio para comprar”, afirma.

Parte del éxito en las ventas, lo atribuye en tercer lugar a la definición política de ese momento. “Cuando se definió quiénes eran los tres candidatos hubo un cambio enorme en la gente. Dentro del kirchnerismo, Massa es el candidato más pro mercado y cuando se consolidó el trío de Massa, Bullrich y Milei el mercado reaccionó y entendió el cambio de paradigma de anti mercado a pro mercado”, opina.

En cuarto lugar, un dato no menor para comprar en pozo en un momento de incertidumbre macroeconómica es la confianza que transmite la desarrolladora. Gubitosi hace hincapié en que Grupo Portland está detrás de proyectos emblemáticos como de L´Avenue Libertador y de momento cuenta con la estructura para tener 87.000 metros cuadrados en ejecución.

Además de la inflación, hay otro factor que impulsó las ventas en pozo del proyecto. Para Eduardo Bagnato, gerente comercial de Toribio Achával -inmobiliaria que comercializa el proyecto- se debe parcialmente a la expectativa de revaluación de las propiedades en la zona. “El precio registra tres meses de incremento consecutivo, acumulando +0.6% desde junio”, afirmaron desde Zonaprop en septiembre sobre la revalorización de propiedades en la ciudad de Buenos Aires.

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En resumidas cuentas, Bagnato sostiene que el proyecto atinó con lo que dice la teoría de las cuatro P: producto, precio, plaza y promoción. “A mi criterio se vendió bien por la propuesta del Parque y el empuje e inversión del Gobierno de la Ciudad, la ubicación y accesos, el mix de compradores de lotes que incluye universidades, empresas para oficinas, desarrolladores para viviendas, aptos profesional y oficinas o coworking. Esto se combinó con la propuesta del proyecto que definió en base al espacio en el que se construirá el diseño, las tipologías, los usos habilitados y el precio”, argumentó.

Una zona en pleno crecimiento

La desarrolladora también tiene un segundo proyecto en el Parque de Innovación. En el terreno que compraron en junio del 2020 invertirán US$20 millones para construir Palmera Nova, un edificio de 8900 metros cuadrados vendibles que empezará a fin de año. En este caso, la ronda del friends and family realizada el año pasado representó el 45% de las ventas y este año se vendieron cinco unidades más, llegando así a la comercialización de la mitad del edificio. En este caso, la desarrolladora hoy pide un valor promedio de US$3200/m² con tickets iniciales que rondan los US$180.000.

Oficinas y depósitos: la evolución de los precios de alquiler y la vacancia

Así como Portland participó en varias de las subastas de los terrenos del Parque, hay una lista de empresas que miran con interés la última porción de tierra que queda vacante en las inmediaciones. Se trata de la parcela P2, un terreno de 1.367,35 metros cuadrados que se subastará el miércoles 11 de octubre.

El radio pasillo dice que son varios los inversores interesados en comprarlo, quienes deberán desembolsar al menos el precio base de U$S11.827.520 y que deberán dejar un depósito en garantía de antemano de US$354.825,60. En la última subasta que se llevó a cabo el día 2 de octubre, fuentes allegadas a la operación afirmaron que tres entidades hicieron un total de 40 pujas por el precio. Finalmente ganó el remate Banco Entre Ríos, que pagó US$24.550.000 por el terreno que originalmente se había publicado a US$21.321.349,91.