Contra todo pronóstico, la inflación y la incertidumbre político-económica a nivel país no detienen la inversiones. El mercado inmobiliario parece vivir en una realidad paralela y atraviesa “un veranito de ventas”. Los registros de compraventa no paran de aumentar y en septiembre se registraron 3954 operaciones de compraventa en la ciudad de Buenos Aires, un 25,1% más que en septiembre del año pasado, según el Colegio de Escribanos porteño.

“Hay una sensación de ´escrituremos ya´, por lo que en agosto y septiembre se vivieron como el diciembre de otros años, en el que la gente quiere hacer todos los trámites pendientes antes de que termine el año”, dijo María Magdalena Tato, secretaria de la entidad. En ese sentido, destacó que esta tendencia despegó en agosto de este 2023 cuando se escrituraron 4135 operaciones: “Septiembre es el segundo mes que redondea un falso diciembre”, agrega.

Conocé cuál es el valor de venta de una propiedad

“Al término del tercer trimestre del año -si se lo compara con el mismo período de 2022- da un alza de 18,12% con 27.352 escrituras en total”, analiza Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario. En lo que va del año, se realizaron 27.352 operaciones de compraventa. Un número que denota que difícilmente el año cierre cerca de los 41.000 escrituras promedio, la cantidad que se maneja en un buen año del sector.

Mientras tanto, el mes electoral acelera las escrituras y la semana previa a las elecciones fue crucial. “Le comentaba a algunos clientes que podíamos firmar la operación el lunes 23 ya que todavía cotizaría el dólar del viernes pero nadie quería. Todos querían firmar antes del domingo 22 de octubre para evitar un posible paro bancario”, afirma Tato.

“Lo increíble es que con la incertidumbre que hubo todo el año -y que se sigue acentuando después de la primera vuelta electoral- las escrituras nunca dejaron de bajar; crecieron contra el 2022 todos los meses”, enfatiza sorprendido por el movimiento de operaciones en estas circunstancias, el presidente del Colegio Jorge De Bártolo. Asimismo, aclara que las ventas se hicieron “en montos todavía bajos porque no hay crédito” pero que ayuda a la concreción de las operaciones el hecho de que “las propiedades están baratas”.

Pero el fenómeno que llama la atención es que, esta semana, tras el resultado de las elecciones presidenciales, el ritmo de consultas y reservas no se detuvo. “Increíblemente el mercado sigue activo, tomamos reservas como si nada hubiera pasado, a diferencia de otras épocas en las que con este tipo de novedades políticas se paralizaban las operaciones”, describe Leandro Soldati, titular de la inmobiliaria homónima, quien como ejemplo resalta que el mismo lunes post elecciones tomó la reserva de un departamento. “La propiedad está barata y los compradores descuentan que cuanto más tarde se decidan, más caro pagarán”, agrega.

Martín Boquete, director de Toribio Achával, coincide: “Esta semana seguimos reservando y vendiendo igual y las firmas programadas se concretaron”. Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, insiste en que en contextos de incertidumbre el ladrillo es refugio de valor. De hecho durante la semana previa a las elecciones afirma haber recibido un “aluvión” de consultas por uno de los proyectos que comercializa, Quartier Bajo Belgrano en donde los departamentos en pozo se venden a un promedio de US$3000/m². Miguel Ludmer, director de Interwin, cree que lo que está sucediendo es que hay “una actividad renovada. A 22 años del corralito la gente se dio cuenta de que es más seguro tener la plata en una propiedad que en el banco”.

“El nivel actual de los precios inmobiliarios aparecería como el factor central de tracción de operaciones al que podría atribuirse el crecimiento observado, aún en un contexto tan adverso”, coincide Gómez Picasso. Y esa justificación es la que explica por qué cae la cantidad de departamentos en venta. “Cuando uno releva las plataformas analiza que hay un 30 por ciento menos de avisos que hace un año atrás, son cerca de 78.000. De hecho casi no tenemos tasaciones”, detalla Soledad Balayan, directora de Maure Propiedades. En definitiva, en el mercado hay coincidencia en que la Argentina “está regalada” en materia inmobiliaria. “Si uno mira los datos históricos para proyectar dónde estamos parados nos da que los precios que tenemos hoy solo en 2002 y en 1989 estuvieron más bajos en moneda constante que ahora”, compara Soldati.

En números, los precios de publicación subieron desde junio un 0,6%, sin embargo, en 2023 el descenso acumulado fue de 1,6%. En concreto, el valor de venta promedio de un monoambiente es de US$94.401, mientras que uno de dos está en US$113.672 y un tres, en US$158.878, según los datos que comparte Leandro Molina, director de Zonaprop.

Por otra parte, los referentes afirman que los valores de venta tocaron piso y que existe una demanda que suma a los que venían postergando la decisión de mudarse y los que tienen un flujo de pesos que, ante la imposibilidad de comprar dólares, lo destinan a los inmuebles.

Oficinas y depósitos: la evolución de los precios de alquiler y la vacancia

Al mismo tiempo, Boquete cuestiona que los argentinos “estamos acostumbrados a mirar la coyuntura para tomar decisiones pero la verdad es que el inmueble es un producto que trasciende a las coyunturas: cuando se recuperan los valores, es cuando la gente se acuerda de que los inmuebles son para toda la vida”.

De cara a lo que viene, Daniel Mintzer, socio fundador de G&D Developers, señala que para analizar el comportamiento del mercado inmobiliario es clave entender que “el valor de la propiedad medido en dólares está intrínsecamente relacionado con la percepción del valor del dólar en comparación con el peso”. Sostiene que cuando el dólar tiende a estar alto, la propiedad tiende a estar baja y viceversa. Ejemplos claros de esta relación se dieron en 1981 y durante la Guerra de las Malvinas. En el gobierno de Raúl Alfonsín la propiedad se mantuvo en su valor más bajo, y luego aumentó con Carlos Menem, continuando su ascenso con los gobiernos de Eduardo Duhalde, Néstor Kirchner, Cristina Fernández y Mauricio Macri. Hubo una disminución, especialmente durante la pandemia, pero en general, la propiedad en la Argentina tendió a aumentar después de cada elección, asegura el experto.

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Para De Bártolo, otra de las razones que podrían explicar el caudal de operaciones es la baja rentabilidad de los alquileres. “Lo que sucede hoy es que quizás antes el que heredaba un departamento lo ponía en alquiler o lo dejaba para un hijo, pero hoy no cualquier alquiler te cubre el costo de mantener la unidad”, analiza.

Por otro lado, en septiembre hubo 169 escrituras formalizadas con hipoteca. Por lo que la suba en ese sentido es del 43,2% respecto al mismo mes del año pasado. En el acumulado de los nueve meses, el crecimiento es de 9,5% (1130 en total).

La suba en las ventas no es un fenómeno aislado en la ciudad, sino que se replica en la provincia de Buenos Aires. En urbanizaciones abiertas como Buenavista, en zona norte, los departamentos en pozo se vendieron en tiempos récord, registrando en algunos casos cientos de ventas en pocas horas.

Barrio por barrio, el precio del metro cuadrado y la rentabilidad de un alquiler

También hay una demanda latente y efusiva para lotes en barrios cerrados, una opción para el perfil de comprador que busca seguridad y verde. Un ejemplo es el de Verona Pilar, un emprendimiento ubicado a 700 metros del kilómetro 47 de la Panamericana ramal Pilar en el que se vendieron 62 lotes en apenas un día. Tal es así que los brókers inmobiliarios ya hablan de “la cuarta migración hacia los barrios cerrados”.