La pandemia hackeó la forma en la que habitamos los espacios y, para priorizar el bienestar y la calidad de vida, promovió el contacto con la naturaleza, fenómeno que incentivó la creación de ciudades satelitales en las afueras de las ciudades.

Por caso, a 20 minutos de la ciudad de Buenos Aires, Hudson en el sur de Buenos Aires es una zona en pleno crecimiento e imán de nuevos proyectos inmobiliarios no solo residenciales. De hecho, un grupo desarrollador construye un nuevo centro comercial a cielo abierto de 30.000 metros cuadrados.

El emprendimiento, en el kilómetro 30 de la Autopista Buenos Aires-La Plata, está en su primera etapa de construcción: se llamará Polo Hudson Mall y se dedicará casi exclusivamente para el equipamiento y decoración del hogar. Los desarrolladores, un grupo de industriales y empresarios que 10 años atrás se radicaron en el actual polo industrial mueblero, desembolsarán US$30 millones para construir el centro comercial que estará terminado en abril del 2024 y que busca replicar el modelo de IKEA.

SI bien el proyecto se hará en el partido de Berazategui, la inspiración proviene del viejo continente. “La idea de este proyecto la traje de Italia”, cuenta Roberto Ventimiglia, socio desarrollador del proyecto, y explica que en el país europeo llaman distritos industriales a las zonas donde fabrican y venden el producto en el mismo lugar. “Por ejemplo, donde se fabrican juguetes se comercializan al público también los juguetes”, indica, y observa: “En la Argentina tenemos la materia prima y obra, pero estamos dispersos. No hay lugares donde se produzca y venda juntos, y de esa escasez nació este proyecto”.

Actualmente, el predio de 33 hectáreas donde se desarrollará el emprendimiento alberga a 27 empresas en pleno funcionamiento, mientras que otras tres construyen sus naves, dedicadas desde a la fabricación de muebles y aberturas hasta empresas de pinturería, puertas y ventanas.

Sin embargo, casi ninguna de ellas ofrecen venta directa al público. “Recibimos entre 3000 y 5000 autos al mes y la mayor parte de la afluencia viene los fines de semana y feriados. Hoy vienen a los pocos locales que venden al público o a trabajar, pero creo que estos números se van a multiplicar exponencialmente cuando esté terminado el centro comercial”, opina Ventimiglia.

Barrio por barrio, el precio del metro cuadrado y la rentabilidad de un alquiler

El centro comercial contará con 43 locales de 40 a 500 m², de los cuales al menos 15 están reservados para las marcas que forman parte del grupo desarrollador. “El alquiler de los locales cuesta $2000 y $3000 el metro cuadrado. En los primeros años queremos ofrecer un alquiler accesible en un lugar estratégico para que funcione y se consolide”, cuenta Ventimiglia, y agrega que si bien hay empresas que pidieron combinar locales, el plan de negocios intenta limitar esta posibilidad para garantizar variedad en la oferta. En la misma línea, evalúan que las empresas no compitan directamente entre sí para que los compradores resuelvan distintas necesidades en el mismo lugar.

El centro comercial incluirá también un espacio gastronómico, estacionamiento gratuito con capacidad para 530 vehículos, ingreso único controlado y seguridad las 24 horas.

A su vez, la primera etapa del proyecto contempla también la construcción de un edificio corporativo de planta baja y seis pisos, con 75 oficinas apto profesionales, distribuidas en 6500 m² de plantas modulares. “Hicimos un estudio y detectamos que había una necesidad de oficinas y en tres meses se vendió el 80% del edificio”, señala el socio desarrollador del proyecto, quien a su vez detalla que “hoy se venden a un valor promedio de US$2300 por metro cuadrado”.

Las autoridades del proyecto estiman que la primera etapa se entregará en abril del 2024, pero antes de su finalización se pondrá en marcha la segunda etapa, que contemplará un segundo edificio corporativo que podría tener hasta 20 pisos, 20 locales adicionales al centro comercial y 5500 m² de locales para concesionarios de autos y motos para instalar el primer polo automotor de la zona sur.

“En el corredor sur hay mucho potencial de desarrollo. Con 28 barrios cerrados a su alrededor, el Polo Hudson Mall se transformará en el núcleo social y corporativo de la zona, en un lugar de preferencia para los que viven en el área y quieren tener su oficina cerca del hogar, como es la tendencia”, relata Ventimiglia.

La zona replica otros booms de desarrollo que experimentaron otras zonas del conurbano en los últimos 30 años, como Pilar, Nordelta y Canning. “El sur estaba rezagado y ahora despega de golpe a tal punto que los countries llegan prácticamente hasta Chascomús. Si bien el corredor crece todavía no tiene servicios, gastronomía o bancos. Pero las expectativas es que en cinco años se convierta en una cuidad satelital como zona norte con un fuerte desarrollo sobre la autopista”, anticipa el desarrollador.

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Los alrededores del nuevo centro comercial también se encuentran en vías de desarrollo. “Al lado del predio se construye la infraestructura del nuevo Parque Industrial Tecnológico. Además está por comenzar la construcción de la Universidad Nacional Arturo Jauretche y existe la posibilidad de que también se haga un estadio arena”, detalla Ventimiglia.

El nuevo centro comercial no es el único foco de desarrollo en la zona. “Desde la pandemia hasta ahora se lanzaron varios barrios en Hudson”, observa Ignacio O´Keefe, director de la Inmobiliaria homónima especializada en la zona.

Uno de ellos es Puerto Nizuc, frente al centro comercial. Un emprendimiento emplazado en 360 hectáreas y caracterizado por ser el único de la zona que tiene salida al Rio de La Plata. “En su primera línea hoy funciona la sede más grande del país del gimnasio Sport Club y un restaurante. Detrás, se encuentra la primera etapa de 250 lotes de 1000 m² promedio comercializados en 2021 a un valor medio de US$120.000 que se entregaron en julio del año pasado. Antes se había vendido otra tanda de 250 terrenos, con el diferencial que estos tienen vista a lagunas artificiales, de 850 m² promedio a US$200.0000. En esas dos áreas se están construyendo un gran cantidad de casas”, detalla O´Keefe.

Para el público que busca un producto más pequeño, Aires de Hudson vendió el 80% de sus lotes de 600 metros cuadrados en medio año y el remanente se comercializa a un promedio de US$50.000. El masterplan contempla 134 lotes, 4200 metros cuadrados de amenities y más de 10.000 m² de espacios verdes.

Otra opción es Reservas Fincas de Hudson, en un predio de 32 hectáreas con 262 lotes de 750 m² promedio. Lanzado a principios de este año, se vendió el 90% de los lotes de US$80.000 en apenas dos meses.

Pero el barrio con la venta más rápida fue Hudson Lagoon, el proyecto del Grupo Klover cuyo masterplan contempla más de 700 lotes. Según O´Keefe, en febrero se lanzó al mercado su segunda etapa conformada por 200 lotes de 700 m² los internos y 800 m² los que dan al agua y se vendieron todos en un mes.

Para las familias interesadas en barrios consolidados, la oferta tal vez más exclusiva de la zona es el country Abril Club de Campo. Uno de los emprendimientos más emblemáticos de la zona con lotes al Golf de 1050 m² en venta desde los US$350.000 y las casas en reventa, desde los US$950.000.

Por otro lado, vecino directo del mall se encuentra Las Golondrinas, un barrio con pocas casas en oferta y los valores de reventa inicial desde los US$300.000 para propiedades que promedian los 250 m² y lotes de una media de 800 m².

Otro aspecto que florece en la zona es la accesibilidad: este mes se firmó en el Consejo Deliberante del Municipio de Berazategui “la autorización para que ingresen líneas de colectivo hasta el lugar”, comenta Ventimiglia, e indica que esta iniciativa se suma a la construcción de la estación de ferrocarril de la Línea General Roca que va desde Constitución a La Plata, a solo 600 metros del polo mueblero.

Por último, una señal que indica el crecimiento de la zona es la ausencia de vacantes en establecimientos como el Southern International School ubicado en la puerta del country Abril o en el bilingüe Colegio Rio de La Plata Sur. O´Keefe señala que no tienen cupo, y que algunos barrios como Nizuc se encuentran en conversaciones con diversas entidades educativas para ampliar la oferta de colegios dentro de los barrios.

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