La situación del mercado de alquileres en el país se encuentra en un estado crítico. En un escenario de demanda escasa con valores en oferta consecuentemente altos, los inquilinos se ven obligados a pagar valores desmesurados, achicarse en metros, mudarse de barrio o volver a vivir con sus familias. En el mes de mayo, el alquiler promedio de un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires costaba $140.000 por mes, según el índice de Zona Prop.

Pero hay una zona específica de la ciudad que busca hacer sinergia entre un problema de fondo y el de los alquileres. Ante el cambio de hábitos que trajo aparejada la pandemia, el microcentro porteño perdió su vitalidad y el fuerte movimiento corporativo que tanto lo caracterizaba nunca volvió a ser el mismo. La migración al verde devino en una mudanza de las empresas a distintos puntos neurálgicos del conurbano, descentralizando de esta forma el tradicional barrio corporativo.

Es en ese panorama es que el Gobierno de la ciudad trazó un plan de reconversión para rehabitar el microcentro bajo las nuevas tendencias y convertirlo en una “ciudad de 15 minutos”.

Una de las medidas es la línea de créditos que se había anunciado a principios del año pasado y que rige desde fines del 2022. Esta contempla que el Banco Ciudad entregue una ayuda financiera con tasas beneficiosas para que los interesados a vivir en esta parte de la ciudad se muden a los edificios vacantes. Estos aplican para la zona delimitada por las calles y avenidas Santa Fe, Crucero General Belgrano, Del Libertador, Leandro N. Alem, Paseo Colón, Belgrano, Bernardo de Irigoyen y Carlos Pellegrini.

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Concretamente, quienes alquilen en ese perímetro podrán solicitarle al banco un préstamo personal que hoy ronda los $270.000, equivalente a 1200 UVAs. El fin de esta medida, que ya aprovechan algunos inquilinos de la zona, es ayudar a cubrir los gastos que se afrontan al mudarse a una vivienda, como por ejemplo los costos de la mudanza, el depósito, el mes de adelanto y la garantía. La contraparte del préstamo es el plan de devolución, en el que los inquilinos podrán devolver mes a mes el dinero durante los tres años que dura el contrato.

Un punto destacable es que el crédito -que se actualiza en función de la inflación- contempla una tasa subsidiada muy por debajo de la de mercado para facilitar el acceso a la vivienda en esta ubicación. Tal es así que la tasa nominal anual (TNA) es del 47%, casi la mitad que la de los préstamos personales comunes que rondan entre un 85% o 90% de TNA y los bancos pagan 78% por los plazos fijos.

Bajo estos términos, los cálculos indican que la tasa subsidiada genera cuotas mensuales cercanas a los $6.100 por cada $100.000 otorgados al inquilino. Es decir que un préstamo de $200.000 se pagaría en 36 cuotas mensuales de $12.200, mientras que uno por $270.000 tendrá cuotas de $16.470.

Hoy en día, el valor de alquiler promedio de un departamento de dos ambientes en el barrio de San Nicolás -donde se emplaza aproximadamente el 90% de la superficie del microcentro- es de $98.345 sin contemplar el costo de expensas, según el último informe de Zonaprop. El 10% restante se encuentra en Monserrat, donde los inquilinos pagan un promedio de $105.587 al mes por una unidad de esta tipología.

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Cuáles son los requisitos

La flexibilidad de los requisitos para acceder al préstamo agrandan la porción de la población que puede solicitarlos. Al crédito pueden aplicar tanto clientes como no clientes del Banco Ciudad, que sean empleados en relación de dependencia, trabajadores independientes, monotributistas, jubilados y hasta pensionados.

Una de las condiciones de la iniciativa es que las cuotas no deben afectar más del 30% de los ingresos del solicitante o del grupo familiar. Entonces, en el ejemplo de que se soliciten los $270.000 a devolver en tres años con cuotas de $16.470, los ingresos en blanco deben ser mayores a $54.900 mensuales.

La reconversión del microcentro

Pero más allá de los incentivos a los alquileres, el programa gubernamental para devolverle la vitalidad al microcentro tiene otras aristas. “Diseñamos un esquema para que el centro de la ciudad se parezca más a cualquier otro barrio de la ciudad, donde no solamente existan oficinas sino que haya una multiplicidad de usos”, indicó José Luis Giusti, ministro de Desarrollo Económico y Producción de la Ciudad de Buenos Aires.

El plan se concentra principalmente en generar incentivos impositivos para la transformación de oficina en vivienda, dado que la modalidad híbrida de trabajo combinado con la descentralización de la ciudad dejó atrás una serie de edificios corporativos vacíos. En la actualidad, ya suman 150.000 los metros cuadrados aprobados por el gobierno porteño para cumplir con este objetivo.

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Los desarrolladores interesados en involucrarse en este tipo de proyecto de reconversión no pagarán el impuesto sobre los Ingresos Brutos durante los primeros dos años las siguientes actividades consideradas estratégicas:

Centros de enseñanza inicial, primaria, secundaria, terciaria, universitaria y posgrados, para adultos, especial y para personas con discapacidadCentros de enseñanza de idiomas.Centros médicos y de salud en general.Instalaciones deportivas, gimnasios y natatorios.Lavanderías y tintorerías.Peluquerías y centros de tratamiento de belleza.Establecimientos gastronómicos.Centros culturales, clubes sociales, cines, teatros, talleres artísticos y salas de ensayo.Centros de estética y similares.Centros veterinarios.Residencias geriátricas.Residencias universitarias y comunitarias.

Dos de los requisitos para acceder a los beneficios son presentar un proyecto de reconversión de un inmueble y no tener deuda impositiva.

Autoridades del Banco Ciudad aseguraron a LA NACION que cuando estas obras finalicen entregarán créditos hipotecarios preferenciales para la compra de vivienda única en dicha área, destinada exclusivamente a unidades refaccionadas para su uso como vivienda. Los créditos serán a 20 años de plazo, en UVAs, con una cobertura que el tomador del crédito podrá solicitar de manera voluntaria, para utilizar en caso de haber desfasajes entre la UVA y el índice de variación promedio de los salarios a lo largo del préstamo. Esto representa una gran oportunidad para quienes buscan comprar una vivienda, ya que la compra en cuotas a largo plazo es una opción que ya casi no se ve en la ciudad.

Además, otro beneficio en la zona es la cobertura del 70% de la garantía para acceder a una vivienda en forma de seguro de caución, que ofrece el Instituto de Vivienda de la Ciudad para eliminar una de las principales barreras de entrada a la vivienda, “más un descuento del 15% que otorga el banco por el débito automático”, aclaran desde el banco.