Esta semana, el viernes, se cumplen tres años de la entrada en vigencia la ley de alquileres que sigue en pie pese a los trascendidos, por parte del Gobierno nacional, de que la suspendería. Según un estudio privado, desde julio del 2020 los precios de los alquileres publicados aumentaron hasta 140 puntos por encima de la inflación que, en el mismo período: acumulan un alza del 441%, una cifra récord para los últimos 30 años. En las ciudades más importantes de la Argentina, el incremento fue de entre 522% y 580%.

El dato deriva de un informe del Instituto del Investigaciones Económicas de la Bolsa de Comercio de Córdoba, del economista Fabio Ventre. Los cálculos están hechos sobre la referencia de los alquileres promedio de departamentos de dos ambientes en los principales centros urbanos del país informados por Zonaprop; los números se proyectaron a junio por la evolución del Índice para Contratos de Locación (ICL) informado por el Banco Central.

Los contratos en marcha se actualizan, de acuerdo a la ley en vigencia, una vez al año durante los 36 meses que dura el contrato y las alzas se regulan por el ICL. El estudio de la Bolsa no toma esos valores, sino que usa los que ponen los propietarios y que llevó a que muchos prefieran venderlos en vez de alquilarlos por entender que no les conviene.

De acuerdo al trabajo, la Ciudad de Buenos Aires (CABA) registra los peores resultados, incrementos de 580% entre julio de 2020 y junio último (139 puntos porcentuales por encima de la inflación). En números concretos, un dos ambientes que en los primeros meses del 2020 se publicaba a $22.758, hoy se ofrece a $142.425, según Zonaprop.

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La plataforma de avisos también compara la evolución anual de estos valores con la inflación: en 2020 la relación fue 36% la inflación y 62% los alquileres; en 2021 51% y 53%; en 2022, 95% versus 98%, y en lo que va del año 41,9% versus 53,2%.

Hoy el alquiler de un dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires se ubica en $142.425 por mes. En mayo la suba fue del 10.8% respecto al mes anterior, el mayor incremento mensual desde el inicio de la serie (marzo 2012).

En 2023 el precio medio de los alquileres se incrementó 53,2%, por encima de la inflación (+41,9%). En los últimos 12 meses (mayo 2022 versus mayo 2023) el aumento fue del 136.3% y los precios publicados de las unidades nuevas crecieron por encima del promedio general.

El Gran Buenos Aires ocupa el segundo lugar, con alzas de hasta 568% en la zona norte (127 puntos porcentuales sobre la inflación) y 558% en la zona oeste/sur (117 puntos por encima del nivel general de precios).

En Córdoba, siempre según el informe, los precios subieron hasta 534% (93 puntos por encima de la inflación) y en Rosario, 522%, 81 puntos más que la inflación acumulada en los últimos tres años.

Si se toman los datos de los tres años previos a la sanción de la ley en vigencia -julio de 2017 a junio de 2020- la inflación acumulada fue de 188% y los alquileres subieron por debajo de ese nivel: en CABA se incrementaron 149% en el período; en el Gran Buenos Aires, entre 121% y 132% y en Rosario, 100%. Córdoba lidera las alzas con 152% pero aun así quedó 36 puntos porcentuales debajo de la inflación.

Conocé cuál es el valor de venta de una propiedad

Los resultados, dice el Instituto, revela el “efecto negativo de regular en exceso un mercado que, además, mostraba un desempeño favorable para los inquilinos cuando ese fue el principal argumento utilizado para modificar la ley”. A criterio de Ventre, el Estado debe “eliminar intervenciones y regulaciones innecesarias ya que generan distorsiones y perjudican el agregado al sector productivo y a todos los argentinos”.

Los datos de Zonaprop grafican claramente que los alquileres de mercado subieron más que la inflación, una derivación de la ley ya que hay mucha menos oferta. Pero, como una vez alquilado el precio no se puede ajustar por un año, pierde valor.

Fuentes del mercado inmobiliario estiman que hoy en la ciudad de Córdoba hay entre 700 y 800 departamentos en alquiler, 35% menos que en mayo del 2021. En Rosario la baja es similar y calculan unos 600 apartamentos disponibles para alquiler. En las grandes ciudades viene creciendo la modalidad de alquiler temporario, un negocio cuyo margen duplica al de los contratos tradicionales.

Ciudad por ciudad, cuánto deja de ganancia alquilar en forma temporaria

La dolarización de los contratos

El efecto de un mercado distorsionado sin precios de referencia generó que los dueños de las propiedades en oferta dolarizaran los contratos tradicionales de tres años, que en algunos casos se cobran pesificados al dólar blue y en otros casos se cobran en dólar billete.

“El alquiler en dólares se utilizó desde siempre en la Argentina y mucho más en los últimos tres años, especialmente en tipos de alquiler en los que antes no se usaba. Estaba más vinculado a ciertas viviendas como las de diplomáticos, en zonas de mucho poder adquisitivo y los alquileres temporarios, pero en los últimos años se ha expandido a viviendas comunes, a zonas que no son tradicionalmente dolarizadas como -por ejemplo- barrios cerrados en zona norte de segundo o tercer nivel”, cuenta Mariano Esper, abogado especializado en derecho inmobiliario.

La creciente popularidad de esta opción se refleja en los números. “De 2021 a la fecha, vemos un crecimiento sostenido de la oferta de alquileres en dólares en la Ciudad de Buenos Aires. En junio del 2021 el 18% de la oferta estaba publicada en la moneda estadounidense, en el mismo mes del 2022 el 26%, alcanzando un pico del 42% en 2023″, señala Federico Corvi, Gerente Comercial de Real Estate de Mercado Libre. Observa también que Palermo, Recoleta, Núñez, Belgrano y San Telmo los barrios que tienen en su gran mayoría publicaciones dolarizadas.

Las reacciones de los inquilinos y propietarios frente a la distorsión del mercado

A su vez, Corvi advierte que el interés de la demanda sigue haciendo foco en el alquiler tradicional: “Actualmente la mayoría de las búsquedas de alquiler siguen siendo en propiedades para contratos de largo plazo. Hay una demanda en cantidad de búsquedas de más del 85% de alquileres de largo plazo versus un 15% de temporales”.

La renta de los contratos tradicionales

Los inversores que cuentan con unidades en alquiler dentro de los límites de la Ciudad de Buenos Aires tienen una buena noticia: el promedio de los departamentos usados mejoró 1,43% su rentabilidad en el último año, según Reporte Inmobiliario. De esta forma, la tasa de retorno que dejan los alquileres promedia un 4,08% en las unidades de uno a cuatro ambientes usadas, mientras que el año pasado la cifra llegaba al 2,65% anual.

La suba se debe, según explican en su último informe, al efecto combinado del incremento de los valores de oferta de departamentos usados y la reducción de las cotizaciones de las unidades ofrecidas a la venta. “La baja interanual de los valores de venta en dólares del 10,04% junto con un incremento de los alquileres en pesos que superaron el 160% interanual, creciendo por encima de la paridad cambiaria que lo hizo en el mismo período en un 93%, dio como resultado la mejora de la renta bruta del alquiler entre marzo pasado y el mismo mes del año anterior”, explica José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.

El barrio que deja el mejor margen al inversor

Los cinco barrios más caros y los más accesibles

Al 30 de mayo de este año, según el último relevamiento de Zonaprop, los barrios más caros para alquilar un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires eran Palermo a $186.288 por mes, Recoleta a $166.717 y Belgrano a $165.720, en promedio. Mientras tanto, el barrio donde más aumentaron los alquileres en el último año fue San Cristóbal, donde los valores promedio dieron un salto del 159,4%.

Por otro lado, los barrios donde el alquiler es más accesible eran Liniers a $113.252 por mes, Monserrat a $114.903 mensuales y Barracas a $115.691 por mes, en promedio.