La inflación también golpea de lleno a los contratos de alquiler. Los inquilinos que hayan firmado un acuerdo bajo la ley sancionada en 2020 y tengan que que hacer la actualización anual del precio este noviembre deberán enfrentar aumentos de entre un 120% y 130%. Por ejemplo, quien en noviembre del año pasado empezó a pagar $88.124 -precio promedio de un departamento de dos ambientes en la ciudad, según Zonaprop-, a mediados del mes que viene actualizará la cuota a pagar a $196.417.

Esto es porque el Índice de Contratos de Locación (ICL) que publica diariamente el Banco Central en noviembre aumentará entre 119,49% y 122,89% en los primeros 15 días del mes. Las estimaciones señalan que a fin de mes, el índice se acercará al 130% y, en un cálculo de proyección, a mediados de diciembre alcanzará el 135%.

Cabe destacar que el índice en cuestión corre dos meses atrás la inflación, ya que está conformado en partes iguales por el avance de la inflación y de los salarios. Es por eso que el coeficiente de actualización de noviembre se encuentra muy por debajo de la suba general de precios, que en septiembre ya había llegado al 138,3% interanual.

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Esta será la primera actualización para los inquilinos que empezaron su contrato bajo la ley en noviembre del 2022, el próximo mes enfrentará su primera actualización anual, mientras que para los locatarios que lo firmaron en 2021 este sería su segundo ajuste anual.

Las novedades de alquileres se dan en un contexto inflacionario que desconcierta a los propietarios a la hora de fijar un precio de entrada a los inquilinos. “En los últimos 12 meses, el precio de oferta de un monoambiente en Capital Federal aumentó 205,1%, en los departamentos de dos ambientes la suba fue de 233,3% y de 215,8% en los de tres ambientes”, indica un reciente informe del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz.

Esta incertidumbre acentuada por el contexto electoral provocó que luego de la primera vuelta muchas inmobiliarias retiren la oferta publicada en alquiler de los portales. Según Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, la cantidad de departamentos en alquiler en CABA por buscador con respecto a la semana pasada cayó de la siguiente manera:

Zonaprop: -8%Argenprop: -6%Mercado Libre: -13%Cabaprop: -44%

En este escenario, una gran cantidad de contratos se cierran entre las partes con términos por fuera de la ley. Propietarios e inquilinos pautan ajustes escalonados preestablecidos, los indexan según la inflación y en muchos casos ajustan los valores en plazos más cortos (como por trimestres o incluso menos tiempo) que el año que dicta la norma del 2020 para evitar la desactualización.

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Cómo calcular el aumento del alquiler

Este octubre se sancionó una nueva ley de alquileres que establece contratos de tres años que se actualicen cada seis meses en función del coeficiente Casa Propia. Sin embargo, los primeros contratos que se firmen bajo la nueva norma tendrán que usar la nueva metodología de actualización recién a partir de abril del 2024, es decir, seis meses después de su inicio.

Por su lado, los contratos bajo la ley sancionada en 2020 mantendrán las actualizaciones anuales hasta que terminen. Teniendo en cuenta que se firmaron contratos hasta días antes de la sanción de la nueva ley, la regulación del precio indexado al ICL durará hasta la finalización de los mismos, es decir, hasta octubre del 2026.

Conocé cuál es el valor de venta de una propiedad

Existen varias páginas web que tienen diseñadas calculadoras para conocer el aumento de los alquileres. Una de ellas es, por ejemplo, la del Instituto de la Vivienda de la Ciudad. Para consultar el índice, los pasos son los siguientes:

Ingresar en el sitio web del Instituto de la Vivienda de la Ciudad que contiene una calculadora específicamente diseñada para conocer el aumento de los alquileres: https://vivienda.buenosaires.gob.ar/calculadora_alquilerEn primer lugar, se debe colocar la fecha en la que se firmó el contrato, para saber cuál era el índice en ese momentoLuego se debe seleccionar la fecha de actualización del contrato.Por último, el usuario debe indicar el monto inicial del contrato sin puntos para separar las decenas de mil.

Estos datos ayudarán a calcular el monto a abonar durante el próximo año y el porcentaje de incremento que corresponde a dicho período. En definitiva, la fórmula que se aplica consta del total del alquiler dividido por el índice con fecha de cuando se firmó el contrato, multiplicado por el índice del día en que se aplica el aumento sobre el mismo. El valor que arroje esa cuenta será el monto del alquiler que el inquilino deberá pagar durante el próximo año, hasta la nueva actualización.