¿Qué pasó con los precios de oferta de venta de inmuebles y de alquileres respecto a abril de este año, en lo que va del año y frente a un año atrás? ¿Qué tendencia exhibió el mercado inmobiliario? ¿Cuáles son los barrios con precios más caros y más baratos en Uruguay?

Estos y otros datos surgen de los indicadores de Inmuebles Data, un proyecto de Economía del diario El País y de Inmuebles del Gallito Luis (se publican mes a mes) que releva información de los principales portales inmobiliarios de Uruguay y analiza en el entorno de 120.000 propiedades, que constituyen la oferta de casas y departamentos para compraventa y para alquiler en Montevideo.

El Índice Global de Inmuebles Data mostró un incremento en la oferta de propiedades en abril respecto a marzo de 2,68%. En la comparación interanual (frente a abril de 2022) hay un aumento de 4,39% en la oferta de propiedades en el mercado inmobiliario. En lo que va del año la oferta de propiedades cae 1,44%.

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Por su parte, el valor de venta de viviendas solicitado bajó en abril respecto a marzo. El Índice de Precios de Ventas de Inmuebles Data arroja que los valores en dólares de propiedades ofrecidas para la venta cayeron 0,37% en el mes.

En la comparación interanual, los valores de venta (ofertados) de propiedades caen 1,58%. En lo que va del año, el precio está prácticamente estable en dólares (-0,04%).

Precios que bajan

El índice para departamentos refleja una baja en los precios ofertados en abril respecto a marzo de 0,31% y el índice de precios de casas tuvo una caída de 0,8%. En la comparación interanual, el indicador de precios de departamentos a la venta apenas retrocede 0,07% y el de casas baja 3,92%.

El precio promedio por metro cuadrado de inmuebles ofertados en Montevideo era de US$2482 en abril, US$2490 en marzo y US$2454 en abril de 2022. Esos valores por m² varían si se trata de un departamento (US$2623/m²) o de una casa (US$1661/m²).

El valor teórico promedio de un departamento de 64 m² era de US$167.872 en abril. Esa superficie fue la promedio de compraventas informada por el Instituto Nacional de Estadística (INE). En tanto, el valor teórico promedio de una casa de 176 m² era en abril de US$292.336 (también la superficie se tomó de las compraventas del INE).

En promedio el precio que se solicita por una propiedad en la capital es de US$190.738 y el valor mediano (que divide en dos partes iguales la cantidad de propiedades) es US$149.739.

Dónde están los valores más caros y más baratos

Al observar lo que sucede con las ofertas de ventas por barrios, el precio promedio del m² más caro para departamentos está en la zona del Club de Golf (US$4149/m²), seguido de Puerto Buceo (US$3783/m²), Punta Gorda (US$3324/m²), Barra de Carrasco (US$3287/m²) y Villa Biarritz (US$3276/m²).

Punta Carretas, Carrasco, Malvín y Pocitos Nuevo tienen valores por encima de los US$3000/m² (entre US$3251 de Punta Carretas y US$3101 de Pocitos Nuevo). Pocitos completa los 10 más caros con un precio de US$2966 el m².

Los barrios con ofertas a menor precio para departamentos son: Punta Rieles (US$692 el m²), Jardines del Hipódromo (US$782 el m²) y Piedras Blancas (US$816 el m²).

En cuanto a casas, los barrios con ofertas a un precio promedio más alto para el m² son: Villa Biarritz (US$2767), Puerto Buceo (US$2637), Punta Carretas (US$2632), Carrasco (US$2609) y Pocitos Nuevo (US$2594).

Del lado opuesto están: la zona de Camino Maldonado (US$400 el m²), Casabó (US$600) y Punta Rieles (US$705).

Conocé cuál es el valor de venta de una propiedad

En el caso de monoambientes los valores del promedio (US$111.467) y de la mediana (US$107.000) para toda la ciudad, se encuentran mucho más cercanos que para el total de propiedades. Los valores solicitados para departamentos de un dormitorio son de US$142.563 y US$133.000, promedio y mediana respectivamente. El promedio de precios solicitados para departamentos de dos dormitorios asciende a US$190.214 y la mediana a US$164.502.

Se recuerda que los valores aquí presentados tanto en venta como en alquiler corresponden a precios de oferta, en general el precio final a los que se concretan las operaciones difieren en un entorno del 10% de estos.

Los precios de los alquileres

Por otro lado, el Índice de Alquiler de Inmuebles Data arroja que el precio promedio de los alquileres ofrecidos en Montevideo cayó en abril 3,89% respecto a marzo (cortando una racha de cinco meses consecutivos de aumentos).

Respecto a abril de 2022 el precio de los alquileres lleva un alza de 5,7%. En tanto, en lo que va de 2023 los alquileres aumentan 8,83% en Montevideo.

El índice de alquileres para departamentos bajó 2,53% en abril frente a marzo y el índice de precios de alquiler para casas cayó 7,7% en la misma comparación. En el comparativo interanual, el indicador de precios de departamentos en alquiler aumenta 7,27% y el de casas sube 4,03%.

El precio promedio de inmuebles en alquiler en Montevideo en moneda local era de $34.556 en abril y la mediana es de $25.000 (ese valor se corresponde exactamente con la mediana para Centro, y es tres cuartas partes del valor del de Punta Carretas).

Los precios cambian según la cantidad de dormitorios. El precio promedio de alquiler ofrecido de un monoambiente era de $21.749 en abril, con una mediana que divide en dos a la oferta de $20.000. Para un departamento de un dormitorio el valor promedio en la ciudad era de $23.592 (valor cerca de $2000 superior al promedio de los monoambientes) y un precio mediano de $22.500. Para dos dormitorios el precio promedio de alquiler era de $30.197 (y una mediana de $26.500).

Del análisis de Inmuebles Data surgió la fuerte suba de precio que resulta en términos relativos por el agregado de un segundo dormitorio. Este hecho parece deberse principalmente a la incidencia del costo del metraje en los barrios de precio más alto, aunque el precio estaría también incorporando factores subjetivos de tipos de demanda.

Los 10 barrios más caros y los 10 barrios más baratos

Para alquileres de departamentos, los barrios con mayor valor son Golf ($141.831 promedio en el mes), Carrasco ($102.067), Punta Gorda ($98.680) Puerto Buceo ($84.112), y Villa Biarritz ($60.383). Completan los 10 más caros, Punta Carretas ($50.645), Carrasco Norte ($47.913), Pocitos Nuevo ($43.654), Pocitos ($43.012) y Malvín ($34.748).

En ese top 10, subieron los precios en abril respecto a marzo: Golf, Carrasco y Punta Gorda. En los restantes siete bajaron de precio.

En cuanto a los barrios que más se acercan al valor promedio de un alquiler en Montevideo ($34.556) están: Malvín ($34.748), Buceo ($32.121), Barrio Sur ($31.210) y Parque Rodó ($$30.021).

En tanto, los 10 barrios más económicos para alquilar un departamento son: Piedras Blancas ($11.395 por mes), Punta Rieles ($11.750), Manga ($12.437), Nuevo París ($12.500), Jardines del Hipódromo ($12.650), Cerro ($12.900), Maroñas ($13.355), Paso de la Arena ($13.430), Las Acacias ($13.781) y Colón ($14.180). En cinco de estos barrios el precio de alquiler subió en abril respecto a marzo, en Paso de la Arena se mantuvo y en Manga, Jardines del Hipódromo, Cerro y Colón bajó.

Barrio por barrio, el precio del metro cuadrado y la rentabilidad de un alquiler

En alquileres de casas, los barrios más caros son: Carrasco ($1675.168 por mes), Pocitos Nuevo ($163.066), Punta Carretas ($136.341), Punta Gorda ($124.733) y Pocitos ($121.521). En cambio, los más baratos para alquilar casas son: Manga ($15.533), Nuevo París ($15.825), Las Acacias ($16.400), Cerrito ($17.120) y Jardínes del Hipódromo ($17.227).

¿Cuáles eran los barrios donde había más departamentos y casas ofrecidos para alquilar en abril? En departamentos eran: Pocitos (2.015 ofertas), Centro (1.827), Cordón (1.309), Punta Carretas (1.079) y Malvín (748). En casas la mayor cantidad de ofertas de alquiler estaba en Carrasco (253), seguido de Unión (137), Pocitos (115), Prado (84) y Buceo (78).

Todos los precios expresados en pesos son en moneda uruguaya.