Embarcarse en un proyecto a largo plazo es un desafío cuando se hace en un contexto volátil. En el mundo del real estate, construir la casa propia es un sueño que algunos hoy logran concretar y que actualmente encuentran una ventana de oportunidad para llevarlo a cabo. La devaluación del último mes debilitó salarios y encareció precios, pero le dio por un tiempo indefinido un respiro al costo de construcción.

Los costos están a merced de la inflación y las sucesivas devaluaciones y es por eso que en julio alcanzaron uno de sus valores más bajos en los últimos dos años, según un informe de Reporte Inmobiliario. En números, el costo de construir una vivienda de categoría premium en un country o barrio privado, incluyendo impuestos y honorarios profesionales se ubicó en US$1195 por metro cuadrado a dólar paralelo y US$2336,69 a cotización oficial. Pasado a pesos, estos valores sumaban casi $670.000 por metro cuadrado, cifra que evidencia un aumento intermensual en relación a julio del 8,63%.

En base a estos números, la construcción de una propiedad en moneda estadounidense en julio promedió un costo de US$376.620,42 en función de la cotización del dólar paralelo y US$731.151,61 al tipo de cambio oficial.

En pesos a valor de cambio de hoy (septiembre), la construcción completa necesita una inversión de alrededor de $265.500.000.

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La baja de los costos en dólares

“Con el dólar inicial de agosto ($723), los costos habrían bajado otro escalón ubicándose por debajo de los US$1000 m², aunque ya sabemos que los incrementos de la cotización del dólar se transmiten rápidamente a materiales y también, en cierto grado, en mano de obra en función de cómo impacta en la inflación general”, indica el informe.

Pero si bien los precios incentivan la aceleración de la construcción, un obstáculo baja las cortinas de esa ventana de oportunidad y amenaza la misión de avanzar en las obras. “Más allá de que los valores hoy parecen atractivos, hay una realidad que atenta sobre este tema y es el faltante o demoras sobre todo para conseguir materiales de terminaciones que tienen componentes importados. Además, la poca mano de obra especializada que se encuentra en el mercado ya que la gran mayoría fue absorbida por las más de 12.000 casas de este tipo que se estima están en obra actualmente debido a la baja de costos generada por las devaluaciones y una tendencia de cierta parte del publico que hoy prefiere vivir en casas en entornos verdes”, analiza Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario.

Como es de esperar, los próximos pasos del mercado están inundados en incertidumbre. “A pesar de ya contar con los resultados de las PASO, no debemos olvidar que es una práctica habitual la de intentar pisar como sea la cotización del dólar en épocas previas a elecciones. Si esto se logra, es probable que aumenten en ese lapso, pues lo que todos sabemos es que en pesos seguirán creciendo al ritmo de la inflación que no sólo no afloja sino que se sigue intensificando”, advierten desde la entidad que este año cumplió 20 años.

Esta incertidumbre afecta asimismo a los volúmenes de venta de materiales para la industria de la construcción, que en lo que va del año cerró con una baja del 8,8% respecto del mismo período del año pasado. La estadística publicada por el Grupo Construya brinda una explicación a la caída de ventas: “Si bien los despachos de agosto aumentaron 11% respecto de julio, se mantiene la caída de los volúmenes vendidos durante el año y esto se debe al contexto de incertidumbre general motivado por el proceso eleccionario en marcha”.

Hay una realidad que atenta sobre la construcción y es el faltante o demoras para conseguir materiales de terminaciones que tienen componentes importados y la poca mano de obra especializada disponible

Por último, otro aspecto que es importante destacar es el eventual impacto de “una posible unificación del tipo de cambio (oficial-blue), ya que esto llevaría al dólar oficial más para arriba, encareciendo seguramente a varios insumos de la construcción”, concluyen.

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¿Cómo es una propiedad modelo?

Para estos cálculos se tomó como referencia una vivienda unifamiliar implantada dentro de un barrio cerrado de conurbano bonaerense. Construida sobre un terreno de 800 m² en esquina de manzana central. La construcción supone ser edificada en dos niveles, con retiro de ejes divisorios del predio generando jardines y espacio de estacionamiento vehicular.

Se ingresa a un hall de acceso y distribución que lleva al estar comedor, toilette de recepción, cocina y family room. Completan el nivel dependencias de servicios y lavadero. Hacia el contrafrente y en el exterior cuenta con una galería semicubierta con parrilla. El nivel superior se reserva al área íntima con tres dormitorios, el principal en suite con vestidor y dos con placares y baño.

El sistema constructivo es tradicional, con estructura de hormigón armado y mampostería. Contempla una cubierta plana de losa, instalaciones y equipamiento completo en baños y cocina, sistema de calefacción por piso radiante mediante caldera individual, carpinterías exteriores de aluminio pesado y puertas interiores de madera incluyendo frentes e interiores de placares. Además, el cálculo computa terminaciones exteriores de revoque plástico e interiores enlucidos a la cal. Cabe aclarar que los solados son de cerámicos en núcleos húmedos, porcelanato en áreas públicas y parquet en dormitorios.

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En total, la casa reúne una superficie total de 315 m² homogeneizados, tomándose las superficies semicubiertas al 50%.

La obra se lleva adelante mediante contratos separados bajo la dirección y coordinación de un profesional. El presupuesto incluye costos de materiales, equipos, mano de obra, gastos generales, fletes traslados, ayuda de gremios e impuestos. Se contemplan además los honorarios profesionales que se calcularon a razón del 13% del costo de obra por proyecto, dirección y administración de obra. El plazo de obra es de 14 meses.