Durante los últimos meses, el mercado inmobiliario en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires dio indicios de estar en un proceso de recuperación, evidenciando un cambio de ciclo en la dinámica del sector. A pesar de la complejidad añadida al panorama económico argentino después de las elecciones primarias (PASO), que incluyó la devaluación y el aumento de la brecha cambiaria y generó un incremento en la inflación, el mercado inmobiliario ha mantenido un sorprendente dinamismo.

Barrio por barrio, el precio del metro cuadrado y la rentabilidad de un alquiler

Los datos apuntan hacia una tendencia general de reactivación y las cifras arrojaron resultados sorprendentes. Con un total de 4135 escrituras realizadas en agosto, se observó un notable aumento del 32,7% en comparación con el mismo período del año anterior, según el Colegio de Escribanos porteño. Además, este incremento representó un aumento del 23,2% en comparación con el mes precedente. Lo sorprendente es que este crecimiento se ha mantenido de forma sostenida durante 17 meses consecutivos, una de las rachas más largas en la historia del sector.

En lo que va del año 2023, se acumularon un total de 23.398 escrituras, lo que equivale a un destacado aumento del 17% en comparación con el mismo período del año pasado y un 7.6% por encima del volumen alcanzado en 2019. No obstante, es importante señalar que, a pesar de este vigoroso desempeño, el número de escrituras sigue siendo significativamente inferior al promedio histórico de 41.000.

Un dato llamativo es el aumento en el número de escrituras con hipoteca en agosto, que se sitúa en 178, representando un incremento del 40,2% en comparación con el año anterior y un aumento del 11,9% en comparación con julio. No obstante, su participación en el total de actos inmobiliarios continúa siendo relativamente baja, ya que estas operaciones solo constituyeron el 4,3% del total de escrituras realizadas en el mes.

“El crecimiento de la cantidad de operaciones inmobiliarias muestra por ahora que las expectativas positivas de un cambio de Gobierno y de programa económico están pesando más que el wait and see típico de las elecciones presidenciales”, señaló Fabián Achával -CEO de la inmobiliaria homónima-. En otras palabras, la gente está tomando decisiones de inversión en real estate de manera más activa y optimista debido a la perspectiva de un cambio político y económico favorable, en lugar de la típica postura cautelosa para evaluar cómo se desarrollarán los acontecimientos políticos.

Conocé cuál es el valor de venta de una propiedad

Sin embargo, queda por determinar si este optimismo se mantendrá más allá de los resultados. “Estos podrían abrir la puerta a una transición económica complicada, acompañada de una fuerte volatilidad en el mercado cambiario”, agregó.

A pesar de qué suceda luego del 22 de octubre, el mercado inmobiliario seguirá siendo un termómetro clave para evaluar cómo evolucionará la economía en los próximos meses. Si prestamos atención a los valores de publicación de los inmuebles ofertados, a pesar de que continúan mostrando descensos en comparación con el año anterior, los datos mensuales arrojan resultados positivos.

Es importante distinguir entre los precios de venta que se anuncian cuando se publica una propiedad por primera vez y los precios finales de cierre. Si hablamos de los precios de publicación, se puede observar que éstos experimentaron una disminución en comparación con el año anterior, reflejando descensos en varios portales de búsqueda. Sin embargo, a nivel mensual, se observa una tendencia hacia la recuperación, marcando la primera vez que todos los portales registran aumentos en los precios de oferta.

Según el último Radar Inmobiliario que realiza Fabián Achával, en agosto los precios de venta disminuyeron un 4,2% en comparación con el año anterior, según los datos de Zonaprop, marcando 49 meses consecutivos de reducción. En MercadoLibre y Properati, la disminución fue del 3,1% y 7,2%, respectivamente.

Por otro lado, en cuanto a los cambios mensuales, es la primera vez que los tres portales experimentan aumentos en el mismo mes. Zonaprop registró un aumento del 0,3% en los precios mensuales, marcando dos meses consecutivos de incremento después de más de dos años. Properati vio un aumento del 0,8%, mientras que MercadoLibre tuvo un aumento del 0,6%.

Oficina y depósitos: la evolución de los precios de alquiler y la vacancia

Otro dato importante es que los cambios en los precios de venta varían según el tipo de propiedad. Si tomamos en cuenta la variación interanual, en agosto los precios de las propiedades usadas disminuyeron un 4,8% en comparación con el año anterior, manteniendo la tendencia a la baja más pronunciada. Por otro lado, los precios de las propiedades nuevas y en construcción registraron disminuciones del 3,1% y 2,4% interanual, respectivamente.

Sin embargo, en comparación con julio, todos los segmentos mostraron aumentos mensuales: los precios de las propiedades en construcción aumentaron un 0,3%, los de las propiedades nuevas un 0,25%, y los de las propiedades usadas un 0,20%.

Achával advierte que, de todas maneras, lo que pasa de un mes a otro no es tan relevante. “En términos generales, mi conclusión es que los valores se siguen sincerando y hay que ver que pasa en los próximos meses”, argumenta y agrega: “Si los datos mensuales comienzan a demostrar subas durante un periodo más prolongado, habría que ver que está pasando”.