El Frente de Todos presentó un dictamen en el Senado que busca cambiar la realidad de las casi 100.000 personas que pagan un crédito hipotecario UVA. La Cámara de Diputados ya le había dado media sanción a principios de julio, pero después de escuchar la voz de damnificados por los créditos hipotecarios UVA y los representantes de los bancos que los otorgaron, los Senadores resolvieron firmar un dictamen con cambios al proyecto original.

Sin embargo, hubo disidencias entre senadores del mismo bloque, por lo que el proyecto se terminará de pulir en el recinto del Senado. En esa instancia, se realizarían las modificaciones y en caso de tener un voto positivo se obtendría media sanción y volvería a la Cámara de Diputados para la revisión de las modificaciones.

Las repercusiones del dictamen de mayoría impulsado por el oficialismo no fueron positivas. “El proyecto con media sanción en Diputados ya era problemático, pero esto acelera y desarma cualquier posibilidad de que haya crédito”, opina Federico González Rouco, economista especializado en vivienda, quien además piensa que esta es una solución improvisada y cortoplacista que “distorsiona totalmente el sistema de crédito hipotecario de las próximas décadas”.

Damián Tabakman, presidente de la Cámara de Desarrolladores Urbanos, etiqueta de urgente la recuperación de una línea sólida de créditos en el país y está sintonizado con esta visión: “Medidas como esta que alteran a los contratos ya vigentes, le generan mayor preocupación a los potenciales dadores de préstamos y acreedores a futuro, además de provocarles resistencia a incorporar algún día el producto hipotecario”.

Las bases del proyecto

El proyecto que podría tratarse la semana que viene en la Cámara de Senadores tiene cinco aristas principales:

1. Cambia la UVA por Salarios

En sintonía con lo aprobado por los Diputados, el proyecto de Senadores elimina la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) y la Unidades de Vivienda (UVI) y las reemplaza por el Índice de Salarios (IS) que publica mensualmente el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC). Para esto, reescribe los contratos, deja sin efecto el criterio anterior y deja como vigente el nuevo. Esto es porque algunos de los tomadores del crédito reclamaban que los valores de las cuotas ya superaron su capacidad de pago y por eso pedían la asistencia del Estado. “Elimina el único instrumento que hoy permite la oferta de créditos y no aclara quién cubre la diferencia de capital”, advierte González Rouco sobre los efectos de este artículo.

Conocé cuál es el valor de venta de una propiedad

Sin embargo, el proyecto que viene de la Cámara Baja agrega que la diferencia entre la cuota pagada por el deudor y la que debiera percibir la entidad financiera según las condiciones originales del crédito, se compensaría monetariamente por un nuevo fondo, el Fondo Fiduciario de Compensación y Promoción Hipotecario (FFCPH).

Además, el deudor “tiene la opción de extender el plazo (de pago) hasta un 25% para que el mayor plazo le permita achicar el importe de la cuota y le `calce´ dentro de ese 30% de su haber. Si la cuota aún sigue siendo superior, las entidades financieras deberán tratar ese caso en particular. Por otro lado, las personas que no pueden pagar el 100% de la cuota -puede ser parte de capital o intereses- este fideicomiso lo compensará, pero los tomadores de créditos tienen que continuar pagando esa deuda una vez vencido el plazo original del crédito en un cronograma de pagos de cuotas mensuales consecutivas posterior”, había explicado en la primera reunión de comisión del Senado el legislador por la Rioja (FdT), Ricardo Guerra.

2. Le pone un tope a la tasa de interés

El dictamen de mayoría modifica la tasa de interés de todos los créditos y las fija en 3,5% anual, por debajo del promedio. En ese sentido, los senadores dijeron que “el capital debe retrotraerse al 31 de agosto del 2019 sobre lo que hay que restarle las porciones de capital que están contenidas en esas cuotas ya abonadas y luego se pasa al nuevo régimen de ajuste por el índice de salarios”. Es decir que se recalculará la deuda con los nuevos criterios del índice de salarios en lugar del UVA.

“Los UVA vigentes tienen tasas que van desde el 3,5% (de la primera tanda del BNA) hasta arriba del 10% unos pocos del final. La tasa promedio del periodo 2016-2019 es 5,5%”, explica González Rouco, y cuestiona que el proyecto no clarifica qué pasará con la diferencia entre ambas cifras.

Barrio por barrio, el precio del metro cuadrado y la rentabilidad de un alquiler

3. Le pone un techo a la relación cuota-ingreso

Al igual que el proyecto que viene de Diputados, los senadores proponen que la cuota que paguen los deudores no pueda superar el 30% de sus ingresos actuales. La diferencia con la norma que rige actualmente es que le baja un 5% al 35% que se dispuso desde hace poco más de dos años.

Sin embargo, el proyecto tiene otro bache en su redacción y no especifica qué pasa cuando se excede ese porcentaje. “¿Va a pérdida el banco, subsidia el Estado, se refinancia?”, interroga González Rouco, quien además opina que esto es muy complejo de operativizar.

El proyecto simplemente se limita a decir que “en los casos en que -por las particularidades del deudor crediticio- no se encuadre en lo señalado previamente, las entidades financieras deberán habilitar las instancias que resulten menester para considerar la situación, atendiendo al principio protectorio del consumidor consagrado en la legislación en vigor”.

4. Suspensión de desalojos por un año

El dictamen impulsado por el Frente de Todos propone que se suspendan los juicios de desalojo, lanzamientos, embargos o cualquier tipo de medidas preventivas o cautelares en trámite relacionadas a este crédito por un año. Asimismo, propone que queden suspendidos los términos procesales en curso, la prescripción y la caducidad de instancia.

El proyecto que obtuvo media sanción en Diputados también proponía un beneficio impositivo: quienes hayan tomado un crédito y estén alcanzados por el Impuesto a las Ganancias podrán deducir anualmente hasta tres salarios mínimos, mientras que los deudores podrán vender su propiedad y el crédito existente. Además, también el mencionado Fondo (FFCPH) podrá abonar hasta tres cuotas mensuales en caso de que el deudor se encuentre en cese laboral.

Oficinas y depósitos: la evolución de los precios de alquiler y la vacancia

5. Que el Banco Central sea la autoridad de aplicación

El dictamen de Senadores también establece que la autoridad de aplicación será el Banco Central de la República Argentina. Este “deberá promover, a través de las entidades financieras, un programa de difusión destinado a clientes actuales o potenciales del sistema crediticio que coadyuve a una comprensión adecuada de los productos que ofrecen, con indicación precisa de su contenido y de sus eventuales riesgos, a fin de evitar situaciones de información asimétrica y publicidad engañosa que pueda resultar perjudicial a los intereses del consumidor”, dice el proyecto.