El mercado inmobiliario demanda, cada vez más, un análisis profundo y un seguimiento sistemático por parte de los distintos jugadores. Ellos deben estar atentos a cada gesto que el sector ofrece. Sólo así pueden dar pasos firmes y efectivos. Para colaborar en este escenario complejo, la firma Cushman & Wakefield creó una herramienta, que se encuentra disponible en el sitio de LN Propiedades, que colabora con el estudio del mercado logístico llamado: sistema de radios.

“El sistema de radios, más que una herramienta, es una metodología de análisis del mercado de inmuebles logísticos que incorporamos en nuestra compañía en 2020. Ella nos permite comprender mejor el comportamiento del sector, que desde hace un tiempo viene en constante cambio, fruto -en gran parte- del crecimiento sostenido del e-commerce en la pandemia”, explica Lucas Desalvo, broker del área industrial y retail de Cushman & Wakefield.

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Este sistema se elaboró tomando como epicentro la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. El resto se dividió en cuatro franjas o anillos: Última milla (1º radio, de 0 a 15 km), Gran Conurbano (2º radio, de 15 a 30 km), Sector logístico industrial (3º radio, de 30 a 45 km) y Agroindustria y potencial portuario (4º radio, de 45 a 60 km). “El sistema permite, por medio de una plataforma interactiva -creada en 2022- acceder a los datos de precio y vacancia del mercado -actualizados trimestralmente-. Además, también ofrece información complementaria de movilidad, puertos, aeropuertos y características de cada uno de los radios, como población, cantidad de depósitos, entre otras variables”, especifica Desalvo.

El objetivo del sistema de radios es aportar una nueva mirada más homogénea y adecuada a la realidad del mercado. “Esta metodología de análisis, se convierte, para los distintos jugadores, en una herramienta que los ayuda a la hora de tomar decisiones, tales como: a dónde mudar sus operaciones o cómo desarrollar un nuevo centro logístico. Al ofrecer una gran cantidad de informaciones, minimiza el riesgo de cometer errores”, sostiene el broker.

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Según los creadores, la herramienta resulta fundamental para poder realizar un pantallazo de las diferentes zonas y para poder visualizar las distancias y las vías de comunicación principales. “El sistema permite ver y analizar tanto por submercados (norte, sur y oeste) como por radios. Sin dudas, la herramienta colabora en reducir los sesgos en el análisis de la información”, cuenta Carolina Wundes, coordinadora de investigación de mercado de Cushman & Wakefield. Y agrega Desalvo: “Con el sistema de radios, rubros como el portuario, agro o última milla pueden entender mejor la ubicación estratégica que necesitan para la realidad de su negocio”.

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Además, se puede obtener el precio y tasa de la vacancia por radio y por zona. Allí, ambos valores ofrecen una actualización trimestral. Pero, a su vez, dentro de cada radio se puede ver la población, densidad, metros cuadrados de depósitos e industrias. También hay datos de movilidad, puertos, aeropuertos, vías principales, grandes depósitos y hasta cuenta con un apartado sobre los indicadores clave de e-commerce y el crecimiento de la población de Buenos Aires, a lo largo de los años. “Me animaría a decir, sin temor a equivocarme, que éste es un sistema ideal para los responsables de buscar nuevas ubicaciones para sus operaciones logísticas, para los desarrolladores y para todos aquellos que quieran hacer negocios relacionados con el sector o que quieran entender mejor este mercado”, dice Wundes.Y amplía: “Es bueno utilizarla como complemento de investigación y análisis para explorar oportunidades, así como también para tomar decisiones cada vez más acertadas”.

Sin dudas, se le puede sacar un mayor beneficio a esta herramienta si se acompaña su uso con un especialista en el tema, como puede ser un broker, quien pueda explicar y ampliar la información con su conocimiento y experiencia del mercado. “El sistema de radios también se encuentra implementado en otra herramienta tecnológica que tenemos en Cushman & Wakefield que se llama MarketBI para uso interno, y es la primera plataforma BI para el análisis de inmuebles corporativos en la región. El resultado de la implementación fue que también podemos traer al análisis por radios, datos históricos, proyectos de construcción y hasta análisis de zonas puntuales acotadas por isócronas”, concluye Desalvo.