A pocos días de las elecciones presidenciales en la Argentina, el mercado inmobiliario empieza a dar señales de un inminente cambio de tendencia. Para comprender el complejo comportamiento del sector es clave contextualizar las fluctuaciones históricas de los diferentes momentos económicos, como los ciclos de crecimiento y de recesión.

Para realizar este análisis comparativo se toma como punto de partida un estudio de Reporte Inmobiliario que abarca desde 1977 a 2023 con el precio por metro cuadrado de departamentos de dos y tres ambientes ubicados en el área norte de la ciudad de Buenos Aires (Belgrano, Colegiales, Nuñez, Palermo, Recoleta, Retiro, Villa Devoto y Villa Urquiza). Para que la comparación de precios de una propiedad sea representativa, se ajustaron los valores en dólares utilizando los datos más recientes del Índice de Precios al Consumidor (IPC) proporcionados por el gobierno de los Estados Unidos (actualizados hasta septiembre y publicados el 12 de octubre pasado) para calcular la inflación de ese país en el valor de su moneda.

Barrio por barrio, el precio del metro cuadrado y la rentabilidad de un alquiler

Qué pasó con el valor de la propiedad desde 1977 a 2023

Antes de comenzar a analizar qué sucedió con el valor del metro cuadrado en las últimas décadas, es importante recordar que hasta 1975 el precio de la propiedad en la Argentina se estimaba en pesos y las transacciones se realizaban en cuotas fijas iguales y consecutivas. Esto beneficiaba a los compradores que pagaban en pesos devaluados y llevó a la quiebra a las primeras empresas constructoras, principalmente cooperativas, que fueron los grandes perdedores. A partir de este escenario, con el Rodrigazo del ‘75, las propiedades comenzaron a venderse en dólares.

En 1976, durante la dictadura militar y con el plan económico conocido como la “tablita,” que implicaba una devaluación programada y gradual, se dio una inflación alta con un dólar estable. Como consecuencia de esto aumentó el valor de las propiedades progresivamente hasta que en 1981, en el apogeo de la dictadura, el valor de la propiedad en dólares alcanzó su punto máximo en la historia con un metro cuadrado en un valor real aproximado de US$4041 (debido a la baja cotización del dólar en ese momento).

Sin embargo, en 1982, cuando la Argentina entró en guerra por las Malvinas con una potencia mundial como Inglaterra, el dólar comenzó a subir, lo que hizo que el valor de la propiedad en dólares disminuyera significativamente hasta llegar a una baja histórica de US$1236/m².

Cuando volvió la democracia con el gobierno de Raúl Alfonsín, en 1983, las propiedades se encontraban en valores históricamente bajos como consecuencia de la guerra. Y, al final del mandato, en el 89, la hiperinflación afectó, aunque proporcionalmente no tanro, al valor de la propiedad. En la década del 90, con Carlos Menem y un dólar a valor “uno a uno”, el valor de la propiedad comenzó a aumentar y continuó su ascenso durante los años 90. Por otro lado, la convertibilidad dio la confianza necesaria como para que las personas accedieran a créditos hipotecarios (que llegaron en 1996). El valor más alto durante la década menemista se dio en 1993, con un valor del metro cuadrado a US$2236.

En 1999 llega el gobierno de Fernando de la Rúa y en 2001, con la salida de la convertibilidad, cayó el valor de los inmuebles. La incertidumbre económica llevó a la población a comprar dólares en lugar de propiedades y causó la segunda caída más significativa en el valor del metro cuadrado desde 1977 que llegó a US$1026/m² en 2002.

Después de la crisis, la propiedad comenzó a aumentar gradualmente a medida que la economía se recuperaba y el dólar se mantenía estable en relación a la inflación. Además, el valor del metro cuadrado comenzó a subir debido a que se encontraban en un piso técnico y la devaluación había reducido los costos de construcción reactivando el mercado y alentando a la gente a comprar.

Este aumento del valor de la propiedad continuó con los gobiernos de Eduardo Duhalde, Néstor Kirchner y Cristina Fernández de Kirchner, aunque en 2012 se llegó a un punto de inflexión y se produjo una pequeña caída debido a la implementación del cepo cambiario del gobierno de Cristina. La tendencia al alza se reanudó en 2015 cuando el Gobierno de Mauricio Macri introdujo el crédito hipotecario UVA. La propiedad continuó su ascenso, incluso con una cierta inflación, y alcanzó un pico histórico en el 2018 con un valor de US$3360/m².

Sin embargo, desde ese momento el valor de la propiedad comenzó a experimentar una disminución significativa en 2019 con el Gobierno de Alberto Fernández que se intensificó a partir de 2020 debido a la pandemia del COVID. En la actualidad, el valor de la propiedad es similar al año 2007 (US$1932/m²), representando un retroceso en términos de precio del metro cuadrado llegando ya a un piso y un sinceramiento máximo en las tasaciones.

Oficina y depósitos: la evolución de los precios de alquiler y la vacancia

¿Qué pasará después de las elecciones?

Con todos estos datos relevados, ¿cómo podría interpretarse el futuro inmobiliario a partir de la historia y el presente? Daniel Mintzer, socio fundador de G & D Developers, señala que para analizar el comportamiento del mercado inmobiliario es clave entender que “el valor de la propiedad medido en dólares está intrínsecamente relacionado con la percepción del valor del dólar en comparación con el peso”. Sostiene que cuando el dólar tiende a estar alto, la propiedad tiende a estar baja y viceversa. “Ejemplos claros de esta relación se dieron en 1981 y durante la Guerra de las Malvinas. En el gobierno de Alfonsín la propiedad se mantuvo en su valor más bajo, y luego aumentó con Menem, continuando su ascenso con los gobiernos de Duhalde, Néstor, Cristina y Macri. Hubo una disminución, especialmente durante la pandemia, pero en general, la propiedad en la Argentina tendió a aumentar después de cada elección”, asegura el experto.

Mintzer destaca que con la llegada de un nuevo Gobierno, independientemente de la fracción política a la que pertenezca, se genera expectativa.

En su análisis, considera que la percepción de la gente sobre si la Argentina estará mejor, igual o peor influye en las tendencias del mercado inmobiliario. Y, por lo general, los primeros meses de gestión de un nuevo Gobierno son favorables. “A veces hay factores externos que inciden. Por ejemplo, en Israel la propiedad bajó y no por un fenómeno monetario, sino porque es mucho menos atractivo vivir hoy ahí que hace seis meses”, argumenta.

En estos últimos tiempos en los que se registró un boom de construcción, el mercado inmobiliario está calentando motores y se prepara para el nuevo Presidente y el rumbo que tome el país a partir de diciembre. Así lo explica Alan Mohadeb, socio de CEK, la desarrolladora con 11 proyectos en ejecución: “Los desarrolladores nos estamos posicionando en tierra premium de cara al Gobierno entrante que, entre otras cosas, creemos que vendrá con una mayor expectativa de crecimiento, cualquiera sea la fuerza política que asuma. Tenemos una sensación de que los proyectos elegidos para el segmento residencial, independientemente de quien resulte el ganador, serán los que logren diferenciarse por tipo de producto y en plazas donde siga habiendo más demanda que oferta”.

Esto ya se estaría cumpliendo porque en las últimas semanas previas a las elecciones, inmobiliarias y desarrolladores recibieron un aluvión de consultas y concretaron operaciones de venta para proyectos nuevos como nunca antes en un período electoral.

Martín Boquete, director de Toribio Achával, afirma que “es alarmante cómo las elecciones están influyendo en el interés de la gente en comprar propiedades. Lejos de pararse el mercado, notamos que el interés, las consultas y el cierre de los negocios van en aumento. Es evidente que la demanda está con ganas de comprar y esto es algo que jamás pasó en otro momento electoral porque los períodos eleccionarios siempre generaban un paréntesis de consultas. Hay una aceleración de las ventas previo a las elecciones”.

También Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, quien recibió infinidad de consultas esta semana, considera que “el interés comenzó a mediados de año y se mantuvo tras las PASO. Soy optimista respecto a lo que pasará con el mercado inmobiliario independientemente de quien gane las elecciones”.

La misma mirada tiene su colega, Miguel Ludmer, director de Interwin. “A pesar de la alta inflación anual, vemos una actividad renovada. No hay un wait and see como suele ocurrir en los meses previos a las elecciones generales”.

¿La propiedad está cara o barata?

Uno de los principales interrogantes es si la propiedad en la Argentina está cara o barata. La respuesta depende del valor de referencia. “Si se compara con otras capitales de la región, como Montevideo, que históricamente fue más económica en términos de real estate que Buenos Aires y hoy supera considerablemente a los valores argentinos, la propiedad está barata”, explica Mintzer. Otra perspectiva es la comparación con los ingresos de la población, y en este caso, la propiedad se percibe como costosa. Sin embargo, si se evalúa la vivienda en función del ahorro de las personas, se observa que está asequible y se explica el reciente impulso del mercado inmobiliario. “Actualmente, existe una sensación de que el dólar está alto en relación al peso o, visto de otra manera, que la propiedad está barata”, señala.

Seguí toda la información del mercado inmobiliario en LN Propiedades

Mintzer afirma que el mercado refleja esto con un aumento en las ventas motivado por la creencia de que la propiedad está subvaluada. Según señala, “la gente está comprando propiedades porque cree que están a un precio asequible -entiendo al mercado como la gente que me llama por teléfono para comprar departamentos- y hay una expectativa al alza”. “De hecho, las ventas que hicimos en el último mes equivalen a lo que solemos vender en un período de seis meses”, agrega.

Por su parte, Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario, analiza el impacto de las devaluaciones en el valor del metro cuadrado y señala que si el dólar sigue el ritmo de la inflación, es poco probable que las propiedades sufran un impacto negativo. Sin embargo, si el dólar se dispara en relación con la inflación, la situación podría volverse problemática. También considera que el valor del metro cuadrado en la Argentina se encuentra en niveles históricamente bajos, lo que sugiere que ”existen más probabilidades de que los valores se mantengan o aumenten en lugar de disminuir”. En su opinión, si el próximo Gobierno implementa medidas razonables y políticas de crédito hipotecario, existe un potencial real para un aumento en el valor del metro cuadrado, especialmente dada la creciente necesidad de viviendas en el país.

Mintzer aporta que los inmuebles podrían mantener su valor si el país se enfrenta a una hiperinflación en la que el aumento de los precios esté en línea con el incremento del dólar, ya que la propiedad en la Argentina se valora en dólares desde hace décadas. Aunque existen desafíos económicos, como la inflación y la desocupación, Mintzer no cree que la situación económica empeore drásticamente y asegura que la percepción general es que “la propiedad probablemente siga aumentando su valor, especialmente después de las elecciones”.

Leandro Soldati, director de la inmobiliaria homónima, se apoya en la evidencia irrefutable de los datos y sostiene que “si uno mira los datos históricos para proyectar dónde estamos parados nos da que los precios que tenemos hoy solo en 2002 y en 1989 estuvieron más bajos en moneda constante que en los últimos años”.

Cada crisis económica es única y no se puede comparar con la anterior. Además, el mercado inmobiliario argentino es especialmente complejo debido a la gran cantidad de variables involucradas, incluyendo el factor psicológico que es el más difícil de medir. Sobre este punto hace referencia Mohadeb cuando comenta que “ya no es noticia que los precios de los inmuebles no solamente hayan tocado piso, sino que han comenzado a subir paulatinamente. El factor psicológico es el más intangible y hoy tiene que ver con la expectativa de un nuevo Gobierno, eso también influye en la formación de nuevos valores de venta. Tanto clientes, consumidores finales como inversores que están siguiendo de cerca el mercado inmobiliario, sienten que es un gran momento de oportunidad y están decididos a realizar operaciones”.

En cuanto a la posible dolarización de la economía, los referentes del sector consideran que, en principio, esto no tendría un impacto adverso en el valor de la propiedad. Gómez Picasso sostiene que “el sector inmobiliario y la construcción serían de las actividades económicas menos afectadas”, ya que han estado dolarizados durante décadas. Agrega que aunque no se puede predecir con certeza lo que sucederá, el mercado inmobiliario argentino se encuentra en una posición relativamente sólida frente a este escenario.

El eterno resguardo de valor

Gustavo Llambías, Socio Fundador y Director Ejecutivo de RED Consulting and Management SA, aporta una visión personal sobre el mercado inmobiliario argentino. Destaca dos aspectos clave que influencian: por un lado, los argentinos tienden a utilizar el metro cuadrado como una reserva de valor, mientras que también “usan al dólar como parámetro de todo”, tendencia que se ha intensificado con el tiempo.

Conocé cuál es el valor de venta de una propiedad

En consecuencia, el experto argumenta que, pese que el mercado inmobiliario se ha visto afectado por cuatro años consecutivos de caídas debido a la falta de demanda, salarios en dólares en declive y la falta de acceso al crédito hipotecario, no obstante, la construcción se mantuvo activa. “El mercado se ha enfocado en atender a un sector de la población más acomodado que busca inversiones y refugio de valor. Sin embargo, en los últimos seis meses se ha registrado un freno en la disminución de precios en la Capital Federal, indicando que el mercado podría haber alcanzado un punto de inflexión”, señala Llambías.

En relación a las próximas elecciones, sugiere que el próximo Gobierno deberá enviar señales rápidas y efectivas al mercado. Asegura que “el mayor desafío será lidiar con los proveedores de insumos faltantes, y si se abordan estos desafíos adecuadamente, es posible que se mantenga la estabilidad y los precios aumenten, lo que impulsaría la actividad económica”.

Sin embargo, “si el próximo Gobierno no envía señales claras y comete errores”, la mejora actual podría desmoronarse rápidamente y “el brote verde de la mejoría que estamos viendo ahora se podría desplomar instantáneamente”. Asegura que en el caso de llegar a una hiperinflación y un desabastecimiento importante, a esto le seguiría una recesión feroz y una caída significativa de los precios. De todas maneras, Llambías no considera que se llegue a esta situación crítica, independientemente del resultado electoral. “No creo que esta posibilidad vaya a suceder, gane cualquiera de los tres candidatos, incluso Milei, cuyos planes no están del todo claros”, señaló el experto.

Boquete, por su parte, prefiere no dar pronósticos a futuro pero admite que “si nos basamos en la teoría y la experiencia, cuando la gente se lanza a comprar un producto es porque cree que su precio va a subir y tal vez sea eso lo que esté acelerando la demanda actual de propiedades en tiempos preelectorales”.

Llambías cierra con un mensaje positivo a pocas horas de conocer los resultados del 22 de octubre: “Como desarrolladores, somos naturalmente optimistas y apostamos a que las circunstancias se encaminarán favorablemente. Por ello, seguimos invirtiendo a largo plazo en la Argentina, a pesar de los desafíos recurrentes. Nadie desea que las cosas vayan mal. Existe un interés general en el sector por seguir produciendo”, expresa y vislumbra “un 2024 desafiante, un año en el que habrá que ser paciente y observar, con un esfuerzo constante para llevar los proyectos adelante”.