A principio de mes se cumplieron tres años desde la sanción de la ley de alquileres que, entre otros cambios, amplió los contratos de dos a tres años y habilitó sólo una actualización anual en base a un índice que establece el Banco Central. Desde su entrada en vigencia, en julio del 2020, el mercado de los alquileres entró en una crisis que parece no tener fin y la amenaza de “oferta cero”.

Pero cuáles son las razones reales por las que quien tiene un departamento para alquilar, prefiere venderlo y resignar precio en un mercado inmobiliario con valores de venta por el piso, y en algunos casos hasta dejarlo vacío.

1. Hubo una devaluación silenciosa de la cuota de alquiler

El motivo principal por el que muchos dueños retiraron sus viviendas del mercado de alquiler tradicional es por la pérdida de dinero que les significa. Esto se debe a la combinación de tres factores:

Que los alquileres se actualizan en base a un índice desfasado con la realidad del mercado.Que los ajustes de precio se hacen cada un año.La incidencia de la inflación en los dos factores anteriores.

En primer lugar, el factor menos grave es el retraso del índice con el que se regulan los alquileres. Antes de sancionarse la nueva ley, los alquileres se ajustaban con aumentos escalonados, que en general se hacían cada seis meses y alineados con la inflación del momento mediante un acuerdo entre las partes. Pero la nueva legislación modificó este aspecto y reguló que los ajustes deben hacerse de forma anual y en base al Índice de Contratos de Locación (ICL), elaborado por el Banco Central.

El punto débil del índice que perjudica a los propietarios es que se calcula según el promedio de la inflación y salarios de dos meses atrás. Por ejemplo, quienes tienen que hacer la actualización anual del precio de alquiler en agosto lo hacen en base a los precios y sueldos de junio. En un contexto de inflación galopante, esto significa que “el alquiler pierde sistemáticamente contra la inflación porque en lugar de actualizarse según la realidad del momento se ajusta en base a cifras de inflación y salario retrasadas”, sostiene Federico González Rouco, economista y autor del libro Dueños o Inquilinos.

Un ejemplo concreto puede ser un contrato que se firmó en junio del 2022, en el que durante los primeros 12 meses pagó un monto fijo y que en junio de este año tuvo que hacer la actualización. Si bien la inflación interanual de junio del 2023 fue del 115,6%, como el ICL está atrasado dos meses el precio del alquiler se va a ajustar en base a los valores de abril, cuando la inflación interanual era menor y había alcanzado los 108,8%. Entonces, ya en el primer ajuste el dueño pierde un 6,8% del valor original del contrato por el retraso del ICL, hecho que se repite al año siguiente en la segunda actualización anual.

Pero el economista señala que hay un factor más grave que el retraso del ICL: el hecho de que las cuotas sean fijas por un año. Explica que, a medida que la inflación avanza en el año y la cuota no se actualiza, ese monto pierde la capacidad de compra y hace que los dueños cobren gradualmente menos en términos reales.

González Rouco toma como ejemplo el valor del alquiler promedio en la ciudad de Buenos Aires en julio del 2020, cuando según Argenprop es de $23.500. De julio del 2020 a junio del 2021 hubo más de 40% de inflación y esos $23.500 pasaron de poder ser un 100% del valor a un 58,6% en 11 meses.

En los meses en los que se hace el ajuste anual, el economista ilustra que “el precio del alquiler llegó a representar 96% (2021) y 90% (2022)” del valor real de la primera cuota. Indica que en los 11 meses siguientes la capacidad de compra de la cuota cae y “el mes 36 de alquiler representa el menor valor de los tres años: 43% del valor inicial. Por ejemplo: lo que en junio de 2023 cobra el propietario representa $10.216 de los $23.500 iniciales”. En otras palabras, con el último mes de alquiler del contrato el dueño puede comprar menos de la mitad de las cosas que compraba tres años atrás por alquilar esa misma unidad al mismo inquilino.

En ese contexto, el economista señala que el mes que más le rinde al propietario es el primero, seguido de los primeros meses después del ajuste; el resto dan pérdida, los menos fructíferos son los anteriores a la actualización (cuota 11 y 23) y el peor de todos es el de la cuota número 36.

En resumidas cuentas, González Rouco sintetiza que “a lo largo de los tres años, el propietario debería haber cobrado $846.000 (equivalente a 36 meses de $23.500 en términos reales), pero termina cobrando $643.171, que se puede leer como que cobra nueve meses menos de los 36 totales o que cobra un 24% menos del monto original”.

A lo largo del alquiler, el propietario en realidad cobra 9 meses menos de los 36 totales

2. La contracara de la rentabilidad

En base a esta línea de deducción, el economista sugiere que la ley hace que el alquiler sea menos rentable. Si bien la primera sensación al ver el aumento de los alquileres es pensar que directamente mejora la rentabilidad de las propiedades, González Rouco lo desmitifica y dice que “esa cuenta de mejora de renta se hace con el valor inicial, suponiendo que el dueño siempre va a cobrar lo mismo de alquiler en términos reales. Sin embargo, a ese valor inicial de rentabilidad hay que restarle el 24% que pierde en los tres años y esa es la rentabilidad real”.

Por ejemplo, Villa Crespo es considerado como el barrio con la mejor rentabilidad para las unidades de dos ambientes ya que da un margen de ganancia de 6,9% anual, según Reporte Inmobiliario. De acuerdo al relevamiento de junio de esta entidad, el alquiler promedio mensual es de $225.250, por lo que si las cuotas de alquiler mantuvieran la capacidad de compra de ese monto base cada mes, el dueño recibiría $8.109.000. Sin embargo, cobraría en términos reales $6.162.840 por la pérdida del 24% y por ende la rentabilidad sería menor que la esperada originalmente.

Además, la rentabilidad de un alquiler tradicional -que en la ciudad promedia un 4,44% según Reporte Inmobiliario- es sumamente desventajosa si se la compara con la de un alquiler temporario. “En términos de ingresos, los departamentos temporarios generan un promedio de US$656 bruto por mes, en comparación con los US$289 que genera un alquiler tradicional. Esto indica una mayor rentabilidad para los propietarios, con un rendimiento anual del 7,5%”, analiza Daniel Bryn, creador del monitor inmobiliario Invertire.

Barrio por barrio, el precio del metro cuadrado y la rentabilidad de un alquiler

3. El aumento desenfrenado de los alquileres

La pérdida de dinero que provocan las 12 cuotas fijas de alquiler se traslada en la mayoría de los casos a los valores de inicio, hecho que encarece la entrada a un alquiler y agranda la brecha del acceso a la vivienda, según González Rouco. Desde la sanción de la ley de alquileres en julio del 2020, los contratos ajustados por el ICL anualmente aumentaron un 378%.

Si en julio del 2020 el valor promedio de alquiler en la ciudad era de $24.549 y en junio de este año alcanzó los $158.328, los precios de mercado para firmar nuevos contratos aumentaron un 644%. Es decir que, a lo largo de estos tres años, los dueños que comenzaron nuevos contratos aumentaron 289% por encima del aumento del ICL (que fue de 355%) para mantenerse competitivos y rentables en relación al mercado.

4. La excepción que ahuyenta a los propietarios

En un contexto de inflación devastadora, el hecho de que los alquileres se actualicen anualmente ahuyenta a los propietarios. “El alquiler de contratos vigentes es el único precio de la economía que no se ajusta hasta el año, es insostenible”, opina Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria.

Esta rigidez espanta a quienes tienen a su nombre una vivienda. La especialista destaca que entre las desventajas que más le pesa a los dueños es la baja flexibilidad que imponen los tres años de contrato”. En cambio, “el temporario, si bien es un negocio distinto ya que requiere una inversión inicial para equiparlo, permite una mayor flexibilidad y el pago en dólares”, resuelve.

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5. Sacrificar rentabilidad por seguridad

Las desventajas de poner en alquiler una vivienda bajo la nueva ley siembran incertidumbre y miedo entre los propietarios. En definitiva, involucrarse en un contrato de tres años con un inquilino desconocido implica apostar a que éste no vaya a dañar la propiedad o que no se demore en los pagos en medio de un contexto macroeconómico grave como el actual.

Para el economista González Rouco, “uno de los efectos de la ley es que llevó al mercado a grados de cercanía, algo que antes no pasaba. Se modificó el proceso de selección y los dueños empiezan a priorizar alquilar a gente conocida. Buscan que la relación les ahorre problemas, evitar que se rompa el departamento, que dejen de pagar y de un eventual desalojo”.

En la misma línea, los propietarios que lograron establecer una buena relación con su inquilino muchas veces desean mantenerlo. Sin embargo, quienes alquilaron su propiedad en julio del 2020 y ahora desean renovar el contrato con el mismo inquilino pretenden recuperar la pérdida provocada por las consecuencias del ajuste anual y cobrar valores competitivos de mercado. Por ejemplo, el dueño que alquiló en julio del 2020 un departamento a $16.000 en un barrio demandado como Palermo y hoy cobra $60.480 por mes, en la renovación va a querer subir considerablemente el monto inicial del nuevo contrato teniendo en cuenta los $205.483 que se piden en promedio en el barrio.

Pero la voluntad de aumentar del propietario muchas veces se choca contra las posibilidades de su inquilino. “Si el dueño considera que tiene un buen inquilino, podría llegar a resignar una parte del monto y cerrar el contrato a un valor por debajo del de mercado para asegurarse de que su inmueble va a permanecer sano y le van a pagar en tiempo y forma, en vez de terminar el vínculo y arrancar con un inquilino nuevo”, observa en base a su experiencia Verónica Balayan, cotitular de Maure Inmobiliaria.

6. La odisea de desalojar

Existen numerosos casos en los cuales los inquilinos dejan de pagar alquiler y/o expensas. Por ejemplo, entre más de 6000 consorcios que utilizan el sistema de gestión de edificios ConsorcioAbierto, el porcentaje de morosidad promedio en CABA es del 35 por ciento. La expensa promedio en edificios en CABA correspondiente al mes de junio fue de $47.256 y hay casos en los que el costo llega a valer lo mismo que la cuota de alquiler.

Ante la falta de pagos prolongada, algunos propietarios deciden tomar cartas en el asunto. Pero un proceso de desalojo no es nada sencillo… ni barato. “Los juicios que antes duraban seis meses ahora son de dos años”, asegura el abogado Enrique Abatti, presidente de la Cámara Argentina de Propietarios de la República Argentina. Explica que la digitalización del proceso por la pandemia ralentizó el procedimiento, ya que se envían escritos por correo electrónico y los juzgados tardan en proveer los mismos.

A su vez, indica que estas demoras se deben también a que algunos jueces “están enrolados en una doctrina garantista mal entendida, priorizando los derechos de los ocupantes ilegales por sobre la garantía constitucional del derecho de propiedad de las víctimas de estas conductas antijurídicas”.

Es decir que los juicios de desalojo duran gran parte de la extensión del contrato y encima significan un costo enorme para el propietario que lo financia. “Cuando recuperan la propiedad, en el caso de querer destinarla a la venta o al alquiler -y no demolerla- se enfrentan a los costos de poner en condiciones el inmueble que suele encontrarse en un estado calamitoso”.

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Este proceso escabroso incentiva a los propietarios a mantener a los buenos inquilinos a toda costa, limitar el alquiler solamente a personas conocidas o incluso retirarlos del mercado para evitar riesgos y perder la rentabilidad.