Si bien hay signos de cambio de ciclo, vender una propiedad no es una tarea sencilla. Tal vez una de las principales razones es que son bienes valuados en dólares y los inversores o potenciales compradores retrasan las decisiones de cerrar la operación especulando con una futura devaluación.

En este contexto hasta las casas ubicadas en los barrios más codiciados de Buenos Aires tienen dificultades a la hora de encontrar “al novio”. Por caso, la familia Macri tiene en venta la casa en donde vivía Franco Macri, el padre del expresidente Mauricio Macri, desde 2019. Ese año la casa salió al mercado a US$8,9 millones pero ante la falta de consultas en 2022 decidieron rebajar su valor de venta a US$8 millones.

Hoy, un año más tarde y ante la falta de interesados, la decisión familiar fue aún más drástica y la venden en US$5,5 millones.

La propiedad se encuentra en una de las zonas más premium de la ciudad, en pleno Barrio Parque y lindera a las embajadas de Irán, Haití, Arabia Saudita, Indonesia y Polonia, entre otras. También se destacan en su radio de influencia el Museo de Arte Latinoamericano de Buenos Aires (MALBA), la avenida Figueroa Alcorta y el Alcorta Shopping.

La retasación está en linea con las declaraciones que realizó el broker Ariel Champanier, CEO de Remax Premium, en el evento organizado por Reporte Inmobiliario: “Los valores en Palermo Chico cayeron levemente en el último año. En 2022 el metro cuadrado de venta promediaba los US$2523 y este año la cifra descendió un 4,6% a US$2406, según diferentes relevamientos de mercado”.

Barrio por barrio, el precio del metro cuadrado y la rentabilidad de un alquiler

Conocida como “Casa Salvadori”, el inmueble es una obra del arquitecto e ingeniero Antonio Ubaldo Vilar, mente detrás de 180 estaciones del Automóvil Club Argentino y otras obras icónicas como el Hindú Club y el Banco Popular Argentino. Su exclusividad e historia la llevaron a ser sede de eventos culturales como la muestra “Meet The Artist” en 2022.

Erguida en 1940, la casa de 30 metros de frente está sobre la exclusiva calle Eduardo Costa y tiene 1140 m² cubiertos. Se diseñó alineada con la corriente arquitectónica racionalista que se basa en la premisa de pregonar un uso racional del espacio.

Emplazada en una esquina, la casa tiene siete dormitorios, ocho baños a los que se puede acceder por un ascensor principal, otro de servicio y una escalera. La planta baja de la propiedad tiene un hall de entrada, una recepción que conduce a un amplio directorio y un escritorio, ambos ambientes con vista a un jardín. Además, el baño principal está revestido en mármol.

En el primer piso se encuentran la recepción principal de la casa, el living principal, un comedor, un escritorio, con la particularidad que todos estos ambientes tienen vista a una terraza cuadrada. En esta planta también hay una cocina con office, una despensa y dos dependencias de servicio con su baño.

En el segundo piso hay otro living con salida a otra gran terraza, tres dormitorios con dos baños completos, una amplia suite principal con dos vestidores y un baño doble de mármol y por último tres dependencias de servicio con baño, otra cocina y lavadero.

Por último, en el tercer nivel de la casa ubicada en Barrio Parque hay un escritorio, un living con bar, un baño completo, una tercer cocina con office y un gimnasio.

En un mercado distorsionado, los precios en los que se publican las propiedades en venta no siempre son a los que se termina cerrando la operación de venta. “Hoy los precios de cierre están en promedio con valores de 2004 mientras que los precios de lista están en valores de 2010″, diferenció Santiago Magnin, líder de la inmobiliaria Deinmobiliarios en el evento organizado por Reporte Inmobiliario. Su colega, Verónica Pagola, CEO de Century 21 Real Estate Alliance reconoce que los inmuebles se retasan constantemente.

“Cuando la tasación es buena, el inmueble se muestra más, hay más interés y menos necesidad de contraoferta. El apuro ayuda a salir con un precio de mercado”, reflexiona Soledad Balayan, directora de la inmobiliaria Maure y agrega que durante los primeros tres meses del año el porcentaje promedio de negociación fue del 7,8 por ciento, un 1,6% menos que en el último trimestre del 2022 y lejanos a las contraofertas en plena pandemia cuando alcanzaban el 12 por ciento.

“El regateo está cerca de los valores de 2019 pero aún estamos lejos del promedio histórico que fue del 5 por ciento”, detalla Balayan.

La disminución en el porcentaje de negociación promedio es una señal más de la posible recuperación en el mercado inmobiliario. En los últimos años, los compradores tuvieron mejores oportunidades para negociar debido a la situación económica y sanitaria. Sin embargo, a medida que la situación se estabiliza y la confianza en el mercado se fortalece, se observa una reducción en este porcentaje.

Esto significa que, aunque todavía hay margen para la negociación, las condiciones se están equilibrando gradualmente entre compradores y vendedores, lo que refleja una mayor estabilidad y confianza en el mercado inmobiliario en general.

Conocé cuál es el valor de venta de una propiedad

Por otra parte, desde que los valores empezaron a caer después de alcanzar los picos máximos en 2017, muchos dueños pusieron pausa a la posibilidad de vender sus unidades para no perder dinero en el negocio. Fabián Achával, CEO de la inmobiliaria homónima, explica que si bien las propiedades son consideradas como un refugio de valor -hecho que se reafirma cuando se ve que cayeron menos que acciones, bonos y criptomonedas-, el resguardo “no significa que no se modifique su valor respecto al dólar. Cuando los propietarios vieron que no recibían visitas y las inmobiliarias les proponían retasar, los dueños se negaban porque afirmaban que su propiedad valía -por ejemplo- US$500.000 como cuando la habían comprado años atrás. Pero después empezaron a darse cuenta de que la caída no era transitoria sino permanente y quizá comenzaron a apurarse”.

A la adaptación al nuevo escenario, Achával la llama la filosofía de flexibilidad. “Ser flexible no es resignar precio sino adaptarse al escenario actual y lo principal evaluar si con el producto de esa venta pueden lograr su proyecto de vida”, finaliza.

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