La industria farmacéutica, es un sector considerado estratégico para las políticas de cualquier país desarrollado. Esto se debe a que se encuentra vinculada con la generación de conocimiento científico, tecnológico, y con la fabricación de productos con alto valor agregado. Además, esta industria resulta indispensable para poner al alcance de la mano del público las novedades medicinales y terapéuticas, las cuales permiten elevar el nivel sanitario.

La pandemia trajo, sin dudas, muchos cambios más allá de una difícil situación sanitaria y económica. Debido a ella, una gran cantidad de empresas han debido acelerar su evolución. “Los laboratorios, droguerías, y demás jugadores del sector -tanto en la Argentina como en el exterior-, se fueron adaptando a la nueva realidad y comenzaron a aprovechar las oportunidades que presentaron y aún hoy presenta este presente”, explica Alejandro Winokur, socio y director de Newmark Argentina.

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Como es de esperar, el mercado internacional de este rubro está dominado por países desarrollados y muestra a Alemania como líder, con el 14,4% del total de las exportaciones a nivel global. El segundo puesto está en poder de Suiza, con 12,4%, mientras que el tercer lugar lo ocupa Bélgica, con el 11,8%. Estados Unidos se encuentra en la cuarta ubicación de este escalafón, con el 9,5% del total de las exportaciones. “El top 10 se completa con Irlanda (8,3%), Francia (4,8%), Países Bajos e Italia (4,5%), China (4,2%) y Reino Unido (3,2%). En tanto, que el resto del mundo nuclea el 22,4% de las participaciones del mercado comercial farmacéutico”, cuenta Winokur.

En lo que tiene que ver con lo regional, Brasil encabeza la nómina con el 47% de las exportaciones, lo que se traduce en unos US$22.811 millones; seguido por México y Argentina, con 18% (US$8505 millones) y 12% (US$6028 millones), respectivamente. “El cuarto puesto en la región es para Colombia, Chile y Ecuador, todos ellos con el 4% del movimiento comercial farmacéutico”, cuenta Karina Longo, Gerente de Research, Valuaciones & Data Analytics de Newmark.

Barrio por barrio, el precio del metro cuadrado y la rentabilidad de un alquiler

Sobre la calidad de la Industria Farmacéutica Nacional (IFN), Winokur, afirma que es competitiva y tecnológicamente moderna. “Este sector cumple con los objetivos estratégicos planteados por los diferentes actores que componen el rubro, el cual no sólo busca asegurar un adecuado abastecimiento de medicamentos, a precios accesibles, sino que además están elaborados, de acuerdo con las más exigentes normas internacionales. Un dato no menor, es que en nuestro país, el 79% de la producción está en manos de empresas nacionales, mientras que el 21% responde a compañías multinacionales.

La Argentina es uno de los contados países del mundo cuyos laboratorios de capitales nacionales tienen una presencia y participación en su mercado interno superior a la de los laboratorios extranjeros.

El sector de fabricación de medicamentos cuenta con 229 plantas industriales/manofactureras instaladas en el país, de las cuales 181 son empresas de capitales nacionales (en total trabajan para el sector unos 43.000 empleados). “El 87% de ellos están radicados en CABA (51,9%) y Buenos Aires (35,2%). El resto se distribuye en Santa Fe (6,5%), Córdoba (3,2%), Entre Ríos (0,9%) y Misiones, Neuquén, San Juan, San Luis y Tierra del Fuego (todas ellas con el 0,5%). En total, en la Argentina los principales laboratorios ocupan una superficie que ronda casi el millón de metros cuadrados (unos 960.873 m²)”, dice Winokur.

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Y amplía: “Según un profundo relevamiento que realizamos desde Newmark, observamos que con relación a los metros cuadrados ocupados, más del 50% está concentrado entre los 15 principales laboratorios. Es decir, que ellos reúnen más de 500.000 m² construidos para el desarrollo de sus operaciones (que se dividen en: plantas industriales, depósitos, edificios industriales, laboratorios, etc.)”.

En la Argentina contamos con una industria farmacéutica de primer nivel, que cumple con los máximos estándares de calidad que recomienda la Organización Mundial de la Salud (OMS), en materia de buenas prácticas de manufactura y control de medicamentos. Pero lo cierto es que para seguir compitiendo globalmente, resulta clave estimular las inversiones en nuevas plantas industriales, como también en la ampliación, reequipamiento y modernización tecnológica de las existentes”.

¿Qué tener en cuenta a la hora de instalar un inmueble logístico o productivo en un parque industrial?

Para poder operar, las plantas industriales están habilitadas y aprobadas por la Administración Nacional de Medicamentos, Alimentos y Tecnología Médica (Anmat), que aplica con las guías vigentes de buenas prácticas de manufactura de la Pharmaceutical Convention Scheme (PIC´S). Además, varias de ellas poseen las certificaciones correspondientes de autoridades sanitarias de países desarrollados, como por ejemplo, la Food and Drug Administration (FDA, EE.UU.) y la European Medicines Agency (EMA, Unión Europea). “Sin dudas, existe un nicho importante vinculado con la industria farmacéutica que busca inmuebles productivos o logísticos para desempeñar sus actividades comerciales. Estas construcciones deben contar con características muy concretas, las cuales responden a normas impuestas por la Administración Nacional de Medicamentos. Como, por ejemplo, los espacios productivos, los destinados a mezcla, laboratorios, envasado, entre otros casos, el Anmat solicita que el inmueble cuente con un cerramiento en pared de ladrillo. Allí no puede haber construcción en seco. Esto no se demanda para ningún otro tipo de actividad industrial. Lo que quiero decir es que, cuando un laboratorio alquila un espacio, debe acondicionarlo según las normas vigentes. Si no lo hacen no lograrán la habilitación debida para comenzar con las actividades”, cuenta Jonathan Berretta, responsable División Industria Zona Norte de Adrián Mercado.

Las superficies que demandan para este tipo de inmuebles está vinculada con la actividad que realizan y varía no sólo con relación al producto que desarrollan, sino también con el posicionamiento que busque cada marca en el país. Existen empresas que trabajan con tan sólo 30 empleados y otras, en cambio, tiene un staff de más de 1000 trabajadores.

Según los especialistas, es importante escoger la ubicación adecuada de la nueva instalación, ya que ésta determina, en gran medida, el nivel de costos operativos y la naturaleza de los costos de inversión en los que la compañía deberá incurrir. Además, la ubicación suele establecer no sólo algunos de los factores físicos del diseño general de cualquier planta, sino también, la capacidad de almacenamiento de materia prima y productos terminados, las necesidades energéticas, los costos de mano de obra, impuestos y construcción del edificio, entre tantos otros aspectos. “Es importante considerar en el diseño de la planta, cómo se manejarán los productos y materiales. Cómo se moverán con eficiencia los artículos de una etapa del proceso de producción a otra”, cuenta Winokur. Y amplía: “El tipo de producto que se elabore en dicha planta, definirá los requisitos de las utilidades, la infraestructura, y cantidad y calidad de los servicios necesarios para operar”.

“En lo que tiene que ver con zonas, la industria farmacéutica o de medicamentos históricamente suele buscar depósitos en CABA. Por ejemplo, Paternal, Chacarita o Villa Ortúzar, son barrios que están emparentados con esta actividad productiva. Lo que buscan las empresas es la proximidad con los centros de salud o con los hospitales públicos. Aunque, por estos tiempos -conseguir un espacio en la geografía porteña resulta una tarea casi infructuosa. Es por ello que muchas firmas eligen nuevos espacios o zonas. Entre las predilectas se encuentra el corredor Norte, fundamentalmente, el tramo que va entre General Paz y el Camino del Buen Ayre. Este sector nuclea a las firmas más reconocidas internacionalmente, muchas de ellas se encuentran en Munro y San Isidro, tal es el caso de Bayer o Hoffmann-La Roche. Después existe otra franja (entre el kilómetro 20 y 35) donde se concentran muchos laboratorios”, explica Beretta. Y agrega: “El motivo de radicación, depende en gran medida del asentamiento de los clientes, la proximidad con los proveedores y con el lugar de residencia de sus empleados. Estos tres factores suelen ser los que mandan en toda búsqueda inmobiliaria y el sector farmacéutico, no es la excepción.”

Teniendo en cuenta la magnitud de esta industria y el impacto que tiene a nivel socio/económico, desde Newmark sostienen: “Hoy, resulta vital colaborar para que este sector logre continuar con su proceso de modernización y eficientización”, concluyen Longo y Winokur.