Enclavada en apenas ocho manzanas entre el cementerio de Recoleta y la majestuosa Biblioteca Nacional, abrazada por las avenidas Las Heras y del Libertador, se encuentra La isla de Recoleta, un sector pequeño pero de gran valor inmobiliario en la capital porteña. Este lugar, que hoy en día está compuesto mayormente por imponentes edificios de departamentos y embajadas, tiene una historia que se remonta al siglo XIX.

En sus primeros días, La isla de Recoleta se colmó de exclusivas residencias del tipo petit hotel y casonas rodeadas de exuberantes parques. Sin embargo, con el paso del tiempo y la promulgación de la ley de propiedad horizontal en la década de 1940, muchas de estas lujosas casas fueron demolidas para dar paso a edificios de departamentos de alta categoría, que se alzan hoy en día como verdaderos íconos del lugar.

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A pesar de los cambios a lo largo de los años, La isla de Recoleta todavía conserva su encanto y sofisticación, convirtiéndose en una zona residencial exclusiva y de alta gama que se caracteriza por tener un ambiente tranquilo y arbolado. Su ubicación se delimita por las avenidas Las Heras, Pueyrredón y del Libertador y la calle Agüero, y está compuesta principalmente por calles empedradas, amplias veredas y sus típicas casas de estilo arquitectónico clásico.

Sin embargo, a pesar de que La isla es conocida por ser una zona residencial de lujo y de mucha seguridad por albergar edificios como la Embajada de Gran Bretaña, los precios se encuentran muy por debajo de su valor histórico. “Lo mismo sucede de forma similar en el resto de Recoleta”, señala Ignacio Camps, director de Evoluer. “El valor del metro cuadrado a refaccionar está en el rango de los US$2200 a US$2600 y los refaccionados de calidad entre US$2800 y US$3200/m²″, agrega. Es importante señalar que estos son valores de cierre, no de tasación.

“En su momento, las propiedades de la zona tenían mucha demanda, y, por ende, un alto valor en el mercado. Con el transcurso de los años, esa demanda fue decayendo para los departamentos estándar y, como consecuencia, también cayó su valor por metro cuadrado”, explica Andrés White Pueyrredón, Gerente Comercial de Miranda Bosch. “Este es el valor más bajo en términos históricos. La crisis y la pandemia no ayudaron a estos inmuebles a defender su valor en el mercado”, agrega.

Barrio por barrio, el precio del metro cuadrado y la rentabilidad de un alquiler

De acuerdo a datos de publicaciones activas en Zonaprop, actualmente se encuentran a la venta 58 departamentos en La isla que van desde los 14 m² a los 700m² con precios nunca vistos. Un ejemplo concreto es un semipiso sobre la avenida General Gelly y Obes de cuatro ambientes, donde el metro cuadrado se vendió a US$1600, o un cinco ambientes sobre la misma calle por US$2380/m². “Es lo que valen ahora, quien quiere vender tiene que bajar el valor de publicación a estos números, que parecen delirantemente baratos”, comenta Santiago Magnin, fundador de la red inmobiliaria deinmobiliarios.com.

Otra propiedad que sorprende el monto final al que se vendió es una casa de cinco plantas a refaccionar por US$700.000 dentro de La isla. Su precio inicial era US$1,2 millones, pero como nadie se acercó la bajaron a US$1 millón, pero no pasó nada. Llegaron a publicarla a US$790.000 y finalmente se vendió en US$700.000, negociación mediante.

Por otro lado, también se encuentran propiedades a la venta en las que el metro cuadrado vale US$3190, aunque pueden bajar. Ese es el caso de un tres ambientes de 249 m² en la esquina de Guido y Agüero, en el octavo piso de una torre con vista al río y a la Biblioteca. Eso si, las expensas son altísimas: $99.450, casi equiparables con una casa en un barrio cerrado.

Sin duda se trata de las cuadras más aspiracionales del barrio y nunca en toda la historia fue tan barato poder vivir allí. “Después de la crisis del año 2001, cuando se vieron los precios más baratos de la historia en Buenos Aires, las propiedades en las avenidas Pueyrredón y Las Heras habían bajado mucho, pero no sobre Galileo, Gelly y Obes o Copérnico. No tiene sentido que haya cierres a US$1700/m² en pisos bajos, o US$2400/m² en pisos medios. Incluso se venden departamentos hermosos por US$3000/m². Es muy barato en términos históricos. Pero así es”, señala el inmobiliario.

Conocé cuál es el valor de venta de una propiedad

Para comenzar, desde Miranda Bosh toman en cuenta los escasos lugares para estacionar por La Isla como un factor que puede alejar a los interesados, ya que muchos de los edificios son antiguos y no poseen cocheras.

Sin embargo, las propiedades atípicas, recicladas y luminosas que se encuentran ubicadas en edificios de categoría todavía “son altamente demandadas y suelen durar poco en el mercado si el precio está ajustado a esa demanda”, señala White Pueyrredón. Estos inmuebles selectos suelen cotizar a partir de los US$3000 el metro cuadrado.

Otro factor es la tipología de la zona, que en su mayoría se trata de departamentos grandes con pocas unidades, por lo tanto las expensas son bastante altas. También hay que tener en cuenta que es un barrio con la mayoría de sus unidades a refaccionar, mientras que “hoy el usuario final busca propiedades terminadas para evitar la obra, que lleva tiempo e implica costos altos por las refacciones”, explica Camps.

Aunque argumenta que quizás esto sea una oportunidad para que estas espléndidas cuadras logren el cambio generacional que necesita, ya que con valores más bajos se podrían generar más operaciones y así recuperar su valor inmobiliario. La ubicación es muy buena: por un lado está rodeado de avenidas transitadas, pero una vez dentro no hay casi movimiento. Y parece que quien camina por ahí se transporta a París. También suma a la tranquilidad de la zona estar rodeada de plazas como las barrancas de Plaza Mitre. “Para mí es unos de los barrios mas lindos y exclusivos y que hoy sin duda tiene oportunidades, que hay que buscarlas pero no es difícil encontrarlas”, asegura Camps.