Un nodo es un punto de conversión, una zona convergente; un espacio en el que confluyen parte de las conexiones de otros espacios que comparten sus mismas características y que, a su vez, también son nodos. El mercado inmobiliario simplifica el concepto ya que en CABA, hay varios barrios en los que sus límites se funden y se confunden, conformando verdaderos nodos, en este caso, inmobiliarios.

Entre Chacarita, Colegiales y Palermo se ha formado uno de ellos, con multiplicidad de oferta. En principio, vale consignar los valores de referencia para comprobar en cuánto oscilan los precios de acuerdo con el lado de la “triple frontera” en que se ubique el emprendimiento. Según los ultimos datos del Index de Zonaprop, el metro cuadrado cotiza a US$2368, US$2551 y US$2987, respectivamente.

La data enmarca el testimonio de Rodrigo Saldaña, gerente comercial de Oslo Propiedades, inmobiliaria que comercializa varias iniciativas en el área: “Normalmente el público que prefiere esta zona es de Palermo, que busca pagar algo menos que en el corazón de Palermo Hollywood con casi las mismas prestaciones, porque estamos muy cerca del polo gastronómico y comercial”, explica.

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El derrame de Palermo hacia sus barrios vecinos

“Así, el derrame de Palermo se consolidó bastante hacia la avenida Niceto Vega y hacia Córdoba, sumado a que se eliminó el puente de Córdoba y Juan B. Justo, lo que vuelve a esa zona mucho más atractiva y abierta para que los desarrolladores empiecen a apreciarla y buscar construir ahí”, continúa en relación al interés que despierta el área y a algunas de sus arterias de referencia que a veces sirven de límites barriales.

“Es una zona que además tiene mucha demanda de alquiler”, agrega Diego Rybka, director de la desarrollara Grupo Uno en Uno que se animó a comprar un terreno hace más de cinco años atrás. Adquirió el edificio en donde funcionaba el famoso HotelCar sobre la avenida Córdoba y Carranza y construyó Vitta, un complejo de viviendas que cuente con un “bosque” en el pulmón verde y conexión con la avenida Córdoba. “Palermo es una zona cotizada, pero esta parte en particular estaba un poco en retroceso, abandonada. Por eso compramos ahí recién cuando supimos sobre el viaducto y la demolición del puente. Por la mayor conectividad”, explica el desarrollador y aclara que el edificio está terminado y tiene unidades de uno y dos ambientes que suelen comprarse como inversión” a un valor de venta de 2900/m². “Los alquileres, que ya los hacen los propietarios o terceros, de los dos ambientes rondan promedio US$1000 por mes”.

1) Avenida Niceto Vega

Otro de los corredores porteños que pasó por un cambio importante en los últimos 15 años es la avenida Niceto Vega, que se extiende entre Colegiales y Palermo Soho. Si bien hasta hace un tiempo era una zona de talleres y de obras chicas, la suma de proyectos importantes le dieron otra cara. La transformación se afianzó con la eliminación del paso a nivel de la avenida Juan B. Justo. “En los últimos cinco años se construyeron 10 proyectos que le cambiaron la fisonomía”, señala Gustavo Glazman, socio de Infinity Line. El desarrollador asegura que se trata de una avenida ancha que tiene poca circulación y que, además, se vio beneficiada en todo su trayecto cuando se elevaron las vías del ferrocarril. “Es una vía ágil por la que pasan pocas líneas de colectivos, es una zona arbolada, además de estar ubicada en un punto estratégico que resulta de fácil acceso a distintos puntos de la ciudad”, agrega Glazman, quien terminó de construir Florean Niceto, un proyecto de unidades residenciales de entre uno y cuatro ambientes en Niceto al 5700 que se venden a un promedio de US$3000 el m².

Saldaña agrega otro proyecto en la zona: Vizion Córdoba, en la esquina de Córdoba y Santos Dumont, con unidades que van de monoambientes divisibles grandes desde los US$86.000, hasta tres ambientes, con un m2 de US$2100.

“En Niceto y Bonpland está Terre Hollywood, casi todo entregado, con monoambientes desde los US$103.000 (tiene también unidades de dos y tres ambientes), con un metro cuadrado que está en US$2800, y que también es una obra full amenities”, agrega, ilustrando las variaciones que se registran en los valores.

“Con Mova, en Santos Dumont y Álvarez Thomas -completa- un proyecto con monoambientes que arrancaban en los US$75.000, vendimos a un promedio de US$2500/ m², aunque el promedio terminado en una obra como ésta (full amenities), está en US$2800/m²″.

2) Avenida Álvarez Thomas

La avenida Álvarez Thomas es uno de los corredores preferidos por los desarrolladores específicamente en el tramo en el que Colegiales limita con Chacarita. Matías Botello, director de Soldati afirma que la avenida parece haber encontrado un equilibrio armónico entre el espíritu de un barrio residencial y los proyectos inmobiliarios innovadores. Por un lado, cuenta con accesos rápidos a cualquier punto cardinal de Buenos Aires, tiene una gran vida gastronómica y de esparcimiento a la vez que ofrece la tranquilidad propia de un barrio de casas bajas y calles arboladas, con mucho verde y arquitectura de vanguardia. “Próximo a la Plaza Mafalda y al polo gastronómico que se fue formando a su alrededor, en un entorno rodeado de propuestas de esparcimiento, hay centros educativos de excelencia, de salud, deportivos, supermercados y medios de transporte”, explica.

El corredor aún mantiene ese aire de barrio tranquilo pero con gran cantidad de nuevas propuestas gastronómicas y un prometedor desarrollo urbano. Uno de los proyectos en marcha sobre Álvarez Thomas, es Garda Olleros, de Avilis Real Estate: dos edificios, uno sobre la avenida y otro sobre Olleros, con espacios comunes y unidades que se ofrecen en pozo en US$ 1.700/m².

Imanes para los jóvenes y los turistas

“Palermo es definitivamente el centro neurálgico, pero Chacarita y Colegiales son el rebalse natural, retroalimentándose el uno del otro”, indica Alejandro Reyser, socio de la desarrolladora RED con presencia en el área a través de Dorrego Mío y refiriéndose al nodo del que se habló unas líneas atrás. “Los valores de Palermo son inaccesibles para muchos; entonces Chacarita y Colegiales pasan a ser excelentes opciones”, destaca.

De acuerdo con el desarrollador, en el área predomina un público joven. Según comparte, es una zona de mucho home office, con un público que tiene necesidad de buen y rápido acceso al centro, algo que caracteriza especialmente a las cuadras que nos ocupan. Para Reyser, se trata de un sector que tiene un estilo propio, con identidad, y en tiempo presente, lo que significa que está consolidada.

Los precios de su proyecto ubicado en Dorrego al 900 -una de las calles centrales del nodo- arrancan en los US$95.000 para un departamento de 45m². Además, Reyser destaca la obra en la esfera pública que, junto a la privada, impulsa los desarrollos en el área. “Desde la creación del Distrito Audiovisual por parte del gobierno de CABA, esta zona ha crecido mucho en cantidad y calidad de proyectos inmobiliarios. Pero no solo eso, florecieron las propuestas gastronómicas y paso a ser el derrame natural de Palermo”, subraya.

“Chacarita y Villa Crespo se han convertido, luego de la pandemia, en un centro de lo nuevo en la Ciudad. Son los barrios mas cool con ofertas culturales y gastronómicas y a la vez con el sabor del barrio con verdulerías y cafes para sentarse y ver pasar la vida”, relata Jorge Mazzinghi, del estudio Estudio Mazzinghi Sanchez Arquitectos que construyó Black Loyola, un proyecto de cuatro pisos sobre la calle Loyola a pasos de Ravignani. “Son 12 unidades que se venden desde los US$250.000″, detalla. El arquitecto relata que se “podría decir que es el Palermo Viejo de hace 40 años cuando ese barrio comenzó a evolucionar y luego se desdobló en Palermo Soho y Hollywood”.

Como ventaja, destaca que tanto Chacarita como Villa Crespo tienen la ventaja que para vivir no están tan invadidos por locales comerciales y están cerca de toda la movida de Palermo Hollywood. De hecho el arquitecto avanza con otros dos proyectos de la misma marca: uno sobre Ravignani y el otro sobre Fraga, ambos emprendimientos en un radio de 10 cuadras.

“Y en la obra privada que también impulso se destacan el Movistar Arena, y el Banco Galicia que desarrolló un edificio propio para casi 1600 empleados y desde donde se realiza gran parte del back office del banco”, remarca Reyser. Según comenta, se trata de una zona también propicia para el alquiler temporal.

En ese sentido, se expresa Darío Rizzo, Ceo de Alternativa propiedades Darío Rizzo, quien destaca que a los barrios tradicionales como Recoleta o Barrio Norte, Plaza San Martín y Belgrano, se han sumado otras zonas que han comenzado a despertar el interés del público de este tipo de alquileres como Colegiales, Chacarita, “o sea zonas linderas al corredor norte pero donde se consiguen precios hasta un 30% más económicos”.

Así, apunta Rizzo, la oferta renovada de edificios modernos, y con amenities, sumado a la puesta en valor de parques y plazas, y las bicisendas, colaboraron para que estas zonas, antes relegadas, se empiecen a posicionar en este segmento. ¿Valores de referencia? Los buscadores revelan que son, en verdad, muy variados, ya que dependen de la tipología y ubicación exacta. Pero lo que sí, al menos al cierre de esta edición, todos se expresaban en dólares.

Factores clave

Para Ignacio Mel, director de Mel Propiedades, otra firma con emprendimientos en el nodo, puntualmente en Colegiales, los tres son barrios que atraen gente joven, cuentan con una oferta gastronómica trendy y no se caracterizan por ser de alta densidad. Con la lupa puesta en el negocio, el broker explica que Chacarita representó –y representa- una oportunidad estaba muy relegado pero cercano a los barrios de más demanda.

Como es lógico, es en esa cercanía donde el crecimiento se produjo y produce con mayor vigor. “Es el barrio que más explotó en los últimos años, y que aún se está terminando de conformar, ya que todavía hay mucho para desarrollar”, evalúa Mel, explicando que la oferta sigue volcándose allí por una cuestión natural de escasez de tierra. Además, tiene una gran conectividad al contar con acceso al tren y al subte “Al cruzar Córdoba hacia Palermo, hay diferencias de hasta un 20%, un 25% más”, precisa Diego Migliorisi, titular de la inmobiliaria homónima, poniéndole números precisos al negocio e indicando que la disponibilidad de tierra es otra de las claves que explican el crecimiento del nodo. Por cierto, según comenta, dependiendo de qué lado de la “triple frontera” se esté, también hay cercanía con Villa Crespo.

“¿Las otras razones por las que se trata de una zona demandada? Están los outlets, hay oferta corporativa y tiene nocturnidad sin perder la tranquilidad barrial”, se pregunta y se responde Migliorisi, antes de sentenciar: “Es una de las áreas con más crecimiento que tiene -y tendrá- Buenos Aires en los próximos años”.