Las controversias que generó la ley de alquileres y la rentabilidad obtenida por la modalidad tradicional derivaron en un crecimiento inédito de los ofrecimientos de departamentos temporarios y, paralelamente, irrumpió un oficio impensado: los property manager.

Rocío tiene un departamento en Recoleta que su familia usa pocas veces al año. Sus cuentas solo cierran si lo alquila de manera temporaria. Pero su trabajo en relación de dependencia y sus hijos en edad escolar no le dejan horarios libres para administrar la propiedad como se requiere en estos casos. Como tantos otros dueños, Rocío delegó el manejo del alquiler en un tercero.

Los property manager se encargan de administrar alquileres temporarios con distintos niveles de dedicación: están los que equilibran sus trabajos en relación de dependencia con esta tarea freelance, otros que se dedican full time y hasta quienes generan pequeñas empresas que integran todos los servicios para varios propietarios.

Una de ellas es Silvina Ovalles, de 57 años, que fundó BA Rent. ”Soy licenciada en Economía, tengo un máster en Finanzas y trabajé toda la vida en el sistema financiero hasta que quedé fuera del sistema. Hace cinco años empecé este emprendimiento por el potencial que tenía. Mi visión era crear una empresa que cubra la administración de las propiedades para aquellos propietarios que no pudieran o no quisieran ocuparse. Como hay una gran demanda, empecé a crecer y el negocio se convirtió en mi sustento”, cuenta. En este momento tiene más de 50 propiedades en su cartera y ya cuenta con cuatro empleados.

Las pequeñas empresas que se dedican a estas gestiones no son inmobiliarias y ofrecen su servicio en páginas online. Las consultas no paran de crecer. “Hoy la rentabilidad bruta de un alquiler temporario con fines turísticos es de 7,37% versus uno tradicional que rinde un 3,11%. Estamos hablando de un ingreso mensual de US$645 por mes versus US$272 de uno tradicional”, grafica Daniel Bryn, titular del monitor Invertire, para explicar el boom de los temporarios. “Hay 19.618 unidades en la ciudad de Buenos Aires, una oferta que creció un 20% en los últimos tres meses y un 37% en el acumulado de este año. Tienen la mayor tasa de ocupación”, completa.

Qué hace y cuánto cobra un property manager

La misión del property manager es gestionar todas las cuestiones que demande el alquiler temporario de una unidad. Cuando el dueño no tiene tiempo de ocuparse ni de acudir al departamento en horarios aleatorios, la función abarca armar el anuncio, sacar las fotografías de la propiedad (o convocar a alguien para que lo haga), responder todas las consultas, encargarse del check in y del check out del huésped, contratar el servicio de limpieza, revisar que no falta nada, reponer lo que se dañe y estar las 24 horas disponible por si el inquilino necesita algo.

Otros propietarios se involucran más en el negocio. Les gusta la idea de brindar hospitalidad y hacer sentir como en casa al visitante. En estos casos, suelen delegar solamente el check in y el check out, lo que además les permite optimizar su ganancia.

Las comisiones que cobran los property managers varían de acuerdo al tipo de gestión que ofrecen. Por el básico (ingreso y egreso del huésped y manejo de la propiedad en la plataforma de alquiler), perciben entre el 12% y el 15%, pero en los servicios full puede llegar a obtener hasta un 30% de la ganancia de la estadía.

Esta cifra se eleva cuando el administrador también se encarga de equipar completamente un departamento vacío para ser alquilado. “El que compra todo y lo coloca, cobra un 10% sobre el costo del equipamiento, presupuesto que ronda entre los US$3000 y US$7000 para un departamento de dos ambientes, según la calidad de equipamiento deseado”, detalla Ana Bourse, administradora de este tipo de alquileres.

Clara maneja el alquiler de un monoambiente con amenities frente de la Universidad Católica Argentina (UCA) y pide US$50 la noche en temporada baja. De esos US$50, debe restar la comisión del 3% que va a Airbnb y, sobre la diferencia, ella cobra su comisión, que equivale a US$7,5 por noche. El resto es ganancia del propietario (US$41).

De acuerdo al relevamiento del monitor Invertire, la tarifa promedio de un dos ambientes es de US$50, pero varía entre U$S29 y U$S70 por noche dependiendo del tipo de unidad, la ubicación y el equipamiento.

Cuantas más propiedades se administren, lógicamente, mayor es la ganancia. “En un mes de temporada baja, administrando 24 propiedades, puedo sacar US$3000, cifra que en temporada alta es de entre US$5000 y US$6000″, dice María, de 53 años, que desde hace 20 años se dedica a este negocio. Con algunos clientes, en lugar de cobrar el proporcional del alquiler, recibe una cifra fija mensual por encargarse de la propiedad, metodología más usual con propietarios que residen en el exterior.

Sin embargo, los managers freelancers advierten que este oficio no garantiza un ingreso estable. “La ocupación no es lineal, muy pocas veces tengo los 24 departamentos ocupados al mismo tiempo. Hoy, por ejemplo, hay 16 ocupados. Y quizás se alquilan solamente tres noches en las que el dueño cobra US$150 y yo US$20″, describe María.

Justamente esta variable es clave para tener en cuenta desde el inicio. “Mi pregunta básica cuando me ofrecen una propiedad es si necesitan el dinero para vivir, o sea, un ingreso mensual. El temporario no es para eso porque un mes lo podés alquilar perfecto y otro mes no. El punto de inflexión para ganar es tener una ocupación mínima del 70%, que es muy difícil de conseguir, y más ahora”, comenta María. La ocupación promedio de un temporario hoy en Buenos Aires llega al 62%, es decir, está ocupado 18 días y otros 12 desocupado, según Invertire.

La sobreoferta de propiedades publicadas con este fin repercute en el nivel de ocupación e impacta en los valores. “Hoy hay tanta oferta que los precios bajaron, los foros están llenos de administradores y dueños preguntando si el resto tuvo tan pocas consultas como ellos. Y como hay tanta gente ocupándose, deja de ser un negocio asegurado”, señala Clara, de 35 años, que equilibra desde hace cinco años su trabajo en relación de dependencia como contadora con la administración de alquileres temporarios.

Para aumentar las chances de una gestión exitosa, los property managers filtran las unidades por ubicación. “Al principio de este emprendimiento yo aceptaba todas las unidades pero hoy me concentro en las que están en barrios muy demandados como Recoleta y Palermo”, señala Ovalles.

Los más buscados en la ciudad de Buenos Aires son Recoleta, Barrio Norte, Palermo, Las Cañitas y Belgrano, que concentran el 65% de la demanda en la ciudad. “Y podemos dejar en un segundo escalón de las búsquedas los barrios del centro como San Nicolás, Montserrat y San Telmo”, indica Bryn.

La tipología es otro de los filtros. Según Invertire, las unidades más demandadas son las de dos ambientes (62%), seguidas por las de uno, tres y cuatro ambientes. Los administradores consultados señalan que hay sobreabundancia de unidades de un ambiente para dos personas y que, más allá de las parejas, otro perfil es el de familias y grupos de amigos que visitan Buenos Aires.

“Ya no manejo monoambientes porque el mercado está explotado de esta tipología, y como una de mis formas de ganar dinero es cobrar comisión por alquiler realizado, no voy a tener en mi base de propiedades una que quede desierta”, analiza María.

Para Ana Bourse, uno de los factores que incide en que el calendario se llene de reservas es tener una buena reputación, determinada por la valoración de los usuarios, que tienen en cuenta el trato del anfitrión, las condiciones en las que encontraron la unidad y cómo el administrador atendió los reclamos que pudieron haber surgido. “No necesariamente tenés que tener la categoría superhost, sino que quieren ver que las evaluaciones sean positivas”, explica.

El lado B de los temporarios

Uno de los atractivos del negocio es la posibilidad de cobrar en dólares, aunque no siempre es sencillo lograrlo. Si el alquiler se hace por una plataforma como Airbnb, la transacción se hace en moneda extranjera por ser una aplicación internacional, pero el propietario cobra en su cuenta corriente en pesos convertido al valor oficial. No son pocos los propietarios que se las rebuscan para recibir dólares a través de cuentas de Pay Pal, que les permiten cobrar en moneda extranjera y después ingresan el monto al país en forma de criptomonedas.

El efectivo es el recurso más complicado por los riesgos que implica. En los hechos, puede ocurrir que los dueños prefieran que el huésped alquile dos noches por la plataforma y, si todo sale bien, se arriesgan a alquilar por el resto de la estadía por un contrato entre las partes, en el que se ahorran las comisiones y pueden cobrar en dólar billete.

“El problema es que no sabés qué tipo de huéspedes estás recibiendo y no te corren todas las garantías y seguros que te dan en la plataforma, entonces si después la persona se te instala, no hay forma de sacarlo”, advierte Ana Bourse. Pero rescata que también se puede establecer una relación estable con clientes que vienen periódicamente para hacer un contrato bajo la ley local de temporarios con fines turísticos.

Otro problema que puede surgir es que no a todos los vecinos les simpatiza la idea de que en su edificio se hagan alquileres de corto plazo. En rigor, no todos los edificios lo permiten, principalmente por una cuestión de seguridad.

“Hay vecinos que me sacan fotos cada vez que entro con los huéspedes, me gritan, mandan carta documento, persiguen a los huéspedes para ver cuánto pagaron y saber cuánto gana el propietario, se generan reuniones de consorcio con agresiones porque el alquiler temporario no existía cuando se escribió el estatuto de consorcio”, ejemplifica María.

Una fantasía que es necesario desterrar es que hay una única inversión. “La gente quiere abrir el departamento y no gastar más, pero las cosas se rompen o se deterioran, los objetos tienen un uso más intensivo que el doméstico, por ejemplo, las toallas y las sábanas se mandan a lavar con mayor frecuencia si las estadías son de una o dos noches. A veces los huéspedes no cuidan como propio el lugar y marcan las paredes cuando corren las sillas. Entonces, hay que pintar todos los años y reponer lo que se rompe para brindarle al nuevo huésped el mejor servicio”, detalla la administradora.

Regulación

Desde diciembre de 2019, existe una ley que regula los alquileres temporarios en CABA, que obliga a los propietarios a registrar sus unidades con el fin de “conocer la cantidad de plazas turísticas en la ciudad para poder diseñar políticas de promoción acordes a las posibilidades del destino”. Pero desde entonces solamente lo hicieron 598. Desde el Ente de Turismo de la Ciudad de Buenos Aires señalaron a LA NACION que se encuentran en contacto con distintas plataformas digitales como Airbnb o Booking para que “implementen las medidas necesarias de acuerdo a la normativa vigente” y para que consignen en sus sitios el número de inscripción, junto con la constitución de un domicilio electrónico para facilitar las tareas de control.

En agosto pasado, avanzó en un plenario de comisiones del Senado un proyecto que busca regular los alquileres temporarios a nivel nacional, aunque cada provincia ajustaría los términos que rijan en su jurisdicción.

La medida, que tiene como premisa darle garantías a inquilinos y propietarios, busca establecer que el plazo máximo de los contratos sea a 90 días y que se cree el Registro Nacional de Viviendas de Alquiler Turístico Temporario. Solamente podrían alquilarse las propiedades que estén anotadas.

Además, los portales inmobiliarios deberían exponer el número de registro para mostrar que ese inmueble está apto para la actividad, punto cuestionado por las inmobiliarias ya que señalan que esta condición limita a los portales locales y favorece el crecimiento de portales internacionales, que son más difíciles de controlar.

“Así como está planteado el proyecto de ley, llevará a que los propietarios quiten sus unidades de los alquileres de corto plazo para llevarlos a Airbnb, donde las publicaciones no serán alcanzadas por los controles, perjudicando al empresariado nacional y a la demanda de dicho segmento ya que, al reducirse la oferta, subirán los precios”, vaticina Darío Rizzo, Fundador y CEO de Alternativa Propiedades.