Quienes buscan un ingreso mensual, la compra de propiedades para la renta es una actividad históricamente reconocida. Si bien las rentabilidades no están en sus máximos históricos, la distorsión que hoy vive el mercado de alquileres hace que las pocas unidades que quedan disponibles se ofrezcan a precios desorbitados y hasta en dólares.

“De acuerdo al Relevamiento de operaciones inmobiliarias (ROI), en el primer trimestre del año el 13,7% de los compradores encajó en la figura del inversor”, indica Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria. La figura de comprador que desapareció desde la pandemia, en parte producto a las bajas rentabilidades que llegaron a un piso de 2,04% anual bruta en la ciudad de Buenos Aires, de a poco empieza a resurgir. En mayo, la relación alquiler/precio subió a 4.81% anual bruto, considerando un dólar intermedio entre el oficial y el MEP para la compra de la propiedad.

“En total se ven por mes casi 12 millones de propiedades, un 17% más respecto al mes anterior y un 15% de suba interanual. Por ejemplo, un departamento en venta en Palermo publicado en Zonaprop se ve en promedio ´en listado´ 805 veces por mes, la ficha se ve 43 veces y recibe tres consultas”, señala Daniel Bryn, creador del monitor inmobiliario Invertire, y agrega que se trata de un “aumento histórico en las búsquedas”, lo cual cree que “va a impactar en futuras compraventas”.

Conocé cuál es el valor de venta de una propiedad

Quienes quieren destinar estas compras al negocio de alquiler se encuentran en un contexto donde el interés por arrendar pisa fuerte. Dentro del AMBA, CABA es la zona donde más crecieron las consultas de inquilinos a dueños interesados en averiguar sobre la propiedad publicada y es la zona en la que hay más demanda por cada vivienda publicada, precisamente un 29% por encima de del promedio del AMBA. Tal es así que casi se triplicaron los contactos en los últimos tres años: hoy el aviso de alquiler en capital es visitado 2,7 veces más que a fines del 2019, cuando todavía no regía la ley de alquileres, según el relevamiento de Zonaprop.

Para saber en qué producto invertir, es imprescindible conocer qué es lo que buscan los consumidores. Una serie de informes puede acercar a los compradores a conocer qué demandan hoy en día los inquilinos en términos de tipologías, ubicación y antigüedad.

La tipología más elegida

Según un reciente informe de Zonaprop, la demanda de alquiler predomina en unidades chicas en la ciudad: el 17% de las personas que quieren alquilar un departamento buscan monoambientes, el 48% dos ambientes, el 24% tres ambientes y el 11% cuatro ambientes.

Detrás de este dato se esconde otro también significativo: la ciudad es la zona del AMBA donde más se buscan monoambientes y es la tipología que más presión de demanda tiene. En otras palabras, la demanda supera la oferta de unidades de un ambiente.

El inversor interesado en invertir en unidades de esta naturaleza para satisfacer la demanda insatisfecha en esta tipología se enfrenta a precios promedio de US$85.900 en la ciudad, según el monitor inmobiliario Invertire basado en los datos publicados por Zonaprop. Mientras tanto, los dos ambientes promedian tickets de US$117.000, los tres ambientes de US$164.000, los cuatro ambientes de US$206.000 y los cinco ambientes de US$370.000.

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El interés por este tipo de unidades se convalida con las declaraciones de los inquilinos encuestados por el Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC), que señalan que el tamaño promedio de la vivienda alquilada es de 56 m² y el 75% del total de las viviendas alquiladas se encuentra entre 31 y 75 m².

Gran parte de las propiedades publicadas a la venta en la ciudad entran en esta clasificación. “El 30% de los departamentos (25.800 unidades) son de dos ambientes, el 29% (25.400) son de tres ambientes y el 18% (16.200) son monoambientes”, dice el monitor inmobiliario Invertire.

En el universo de búsquedas, los departamentos son los reyes. El 98% de las consultas son para alquilar un departamento, versus el 2% repartido entre casas y PHs. Sin embargo, el estilo de vivienda que más tracciona interés para vivir son los PHs. Los avisos para este tipo de vivienda son buscados 2,7 veces más que los departamentos y concentran la presión de demanda más fuerte entre las tipologías, probablemente porque hay muy pocas unidades ofrecidas en el mercado, según Zonaprop.

Las bondades de estas viviendas son otro factor que atrae a la demanda, como el no pagar expensas y vivir como si fuera una casa. En caso de querer comprar uno para dedicarlo al alquiler, actualmente hay 10.300 unidades en venta, un 8% menos que un año atrás, según Invertire.

Los más viejos son los más buscados

La antigüedad es otro factor clave que los inversores deben contemplar. En la ciudad, la presión de demanda de alquiler es máxima entre las unidades de 25 a 50 años, de acuerdo a Zonaprop. Es decir que el segmento que tiene más consultas para alquilar en relación a la oferta publicada es la construida de dos a cinco décadas atrás, “a pesar del amplio stock”, según advierten desde el portal inmobiliario.

El hecho de que sean muy buscadas para alquilar podría explicar el motivo por el que también son las favoritas para los interesados en comprar dentro del mercado de usados. En el segundo trimestre del año, las unidades de estas características fueron las más consultadas para la compraventa y traccionaron el 38% de las búsquedas. “Las viviendas de esta antigüedad representan el mayor porcentaje de oferta y por ende capturan el mayor porcentaje de demanda”, explican desde Zonaprop. En un mercado con 127.000 inmuebles en venta, el 29% son usados de entre 20 y 50 años, según Invertire. “El metro cuadrado usado está en US$2024, pozo US$ 2349 y a estrenar US$2447, se mantienen todos estables”, añade el monitor inmobiliario.

Las unidades de esta tipología son las más buscadas para alquilar y añaden que “el 48% del total de los contratos (de alquiler) se direcciona a unidades de más de 25 años en CABA”.

Las ubicación favoritas

A las dimensiones y la antigüedad del departamento se le suma otro factor clave para quien quiere comprar una propiedad y destinarla al alquiler. La ubicación es otro aspecto con gran incidencia en el valor del alquiler.

De por sí, en la ciudad la relación de demanda sobre avisos de alquiler es mayor que en otras zonas del Gran Buenos Aires. Si se hace foco en las búsquedas por barrio, los más demandados son Palermo (14%), Recoleta (11%) y Caballito (8%). No obstante, los nombres cambian si se conjuga la demanda en relación a la oferta del barrio. “La mayor cantidad de búsquedas en relación a las propiedades disponibles fue en Coghlan y Parque Chas con un 213% y 108% más que la media, mientras que los que menos presión tuvieron son Puerto Madero, Retiro y Palermo”, analizan desde el portal inmobiliario.

Un departamento de dos ambientes en Coghlan se alquila a un promedio de $167.960 al mes sin contar expensas, y el valor del metro cuadrado medio es de US$2.391. Uno de los motivos por los que esta zona podría ocupar el primer puesto en este ranking es que se trata de uno de los barrios más chicos de la ciudad, con apenas 1,2 kilómetros cuadrados de superficie.

Barrio por barrio, el precio del metro cuadrado y la rentabilidad de un alquiler

Por qué se muda la gente

La encuesta del IVC también profundizó en los motivos por los que los inquilinos deciden mudarse, aspecto que el inversor puede usar como herramienta para calcular qué tan demandado sería su inmueble.

“Para los inquilinos de la zona norte de la ciudad, los dos principales motivos tuvieron que ver con cambiar de ubicación (23,7%) y por el tamaño, la calidad y/o las amenities de la vivienda (23,2%). Para los inquilinos de las zonas centro y sur, en cambio, el principal motivo de mudanza estuvo vinculado al costo alto de la vivienda anterior (22,1% y 22,9% respectivamente)”, advierte la entidad.

Un mercado dolarizado

La ley de alquileres fue un golpe bajo para el mercado inmobiliario, que ante las nuevas condiciones sucumbió y retiró gran parte de la oferta de alquiler. Antes de la ley había 15.000 unidades publicadas para alquiler permanente y hoy apenas llegan a 1300, según datos recientes publicados por la Cámara de Propietarios la semana pasada.

Esa escasez derivó en diversas desviaciones del mercado, entre ellas, la publicación de alquileres en dólares. “Desde junio del 2020 cuando la norma entró en vigencia, los avisos de alquileres en dólares comenzaron a registrar un mayor incremento de la presión de demanda que los avisos en pesos. Desde entonces, la presión de demanda de los avisos en pesos aumentó 184% vs 423% la de los avisos en dólares”, asegura el informe. Esto no quiere decir que los inquilinos quieran alquilar en dólares, sino que -al estar sujetos a la escasa oferta del mercado cuyo 60% se publica en dólares- no les queda otra alternativa que consultar las publicaciones dolarizadas.