En líneas generales, en Sudamérica el sector de los inmuebles logísticos muestra una demanda dispar, teniendo a algunos mercados como claros protagonistas, tal es el caso de México. Los especialistas del sector coinciden en que, a lo largo del primer semestre del año, en las principales ciudades persiste una búsqueda de inmuebles destinados para el almacenamiento del tipo clase A. Pero esta demanda, según los registros estadísticos, refleja una disminución del 23% en comparación al mismo período de 2022.

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“Las ciudades de Santiago, Bogotá y Buenos Aires son las que presentan vacancias más bajas, con tasas del 0,70%, 1,66% y 2,8%, respectivamente. Tanto la capital colombiana como la argentina han seguido en descenso en estos últimos períodos, ya que la superficie disponible es limitada para la demanda existente”, manifestó Carolina Wundes, coordinadora de investigación de mercado de Cushman & Wakefield.

Según Wundes, cada ciudad latina se ha comportado de manera particular, manteniendo cierto dinamismo. “En Lima, por ejemplo, la vacancia aumentó en 6,38% respecto del semestre anterior y cerró en 9,34%. Mientras que en Buenos Aires el crecimiento de la industria hizo descender la tasa de m² libres, dado que se siguen registrando absorciones sostenidas, lo cual hace que la vacancia también se mantenga muy baja”.

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En Santiago de Chile, la absorción neta de centros logísticos Clase A disminuyó interanualmente en un 58%, y la vacancia terminó en un 0,7%. “Los espacios remanentes que se encuentran desocupados no cumplen con los requerimientos de formato y especificaciones, por lo cual la mayor parte de los contratos nuevos se cierran en proyectos en construcción”, sostiene el informe regional del mercado de inmuebles logísticos para el primer semestre de 2023 elaborado por el área de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos.

Según el informe del sector, que realizó la firma Newmark, Brasil es el país que muestra más espacios logísticos libres. Río de Janeiro terminó el primer semestre con una tasa de vacancia que rondó el 16,5%, mientras que en San Pablo éste índice promedió el 10,2%. “La contracara a esta realidad la presenta México, ese país es uno de los principales animadores del sector. Se trata de un mercado gigantesco que tiene un enorme dinamismo. Por otro lado, en estos últimos años se sumó el nearshoring o la deslocalización cercana (la práctica de transferir una operación comercial a un país cercano). Esta dinámica está haciendo que muchas grandes empresas se instalen en aquel país, que tiene una enorme ventaja: es la puerta de entrada al mercado norteamericano. Allí, en los principales mercados (Ciudad de México, Guadalajara, Monterrey y Tijuana) la tasa de vacancia ronda entre el 0,6% y el 1,1%”, dice Alejandro Winakur, cofundador y director de Newmark Argentina, especialista en el sector logístico e industrial.

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Durante el transcurso del primer semestre se registraron aumentos en los precios de renta pedidos para este tipo de inmuebles, en las principales ciudades de la región, con valores para el m² que promediaron los US$5,99, es decir, un 13% más alto si se lo compara con el semestre anterior (US$5,30/m²).

Buenos Aires con US$7,16/m² evidenció el incremento semestral más significativo en este indicador, con un 25% de diferencia y una variación interanual del 33%. En depósitos premium (A+), en algunos casos el valor llegó hasta US$8,5 /m². En Santiago de Chile, los precios cerraron el semestre en un valor de US$7,88/m², un 15% más altos en relación con lo registrado el semestre anterior y una variación interanual de 33,5%. San Pablo también mostró una importante variación positiva anual, terminando el segundo semestre en US$5,91/m² al mes (17%).

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El precio promedio en Bogotá cerró el primer semestre, para el mercado de bodegas, en US$4,88/m², lo que refleja un aumento del 3% en comparación con el mismo periodo de 2022. En Lima, mientras tanto, el precio de renta pedido cerró en US$5,70/m², lo que significó un ligero incremento de 2,7% respecto al segundo semestre de 2022. Esto es a pesar del crecimiento de la disponibilidad, principalmente en la zona sur. “Si hiciéramos un podio, podríamos afirmar que el precio de alquiler promedio del metro cuadrado más alto de la región se registró, durante el primer semestre, en San José (Costa Rica) con US$8,09. Seguidos, de cerca, por Tijuana (US$7,98) y Buenos Aires (US$7,60), segundo y tercero, respectivamente”, dice Winokur.

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Producto de las políticas monetarias más restrictivas en la región y de sus repercusiones en los mercados de financiación inmobiliarios, los retornos exigidos por los inversores han ido aumentando para reflejar esta nueva realidad y la correspondiente prima de riesgo.

“Si bien existe aún un fuerte apetito para la inversión industrial, empujado por la demanda sana en el sector y la escasez de productos de calidad en los principales mercados, sigue percibiéndose una brecha entre las expectativas de cap rates de compradores y vendedores. A medida que vayan bajando las tasas de interés en los mercados, la diferencia en lo que tiene que ver con la expectativa de las partes se irá estrechando. Esto se traducirá en un mayor número de transacciones de inversión en renta logística, sobre todo en la clase de activo más institucional (A) y, en primera instancia, en los mercados más líquidos como Brasil y Chile”, explica Herman Faigenbaum, CEO de Cushman & Wakefield para Sudamérica.

En tanto, sobre la Argentina, Faigenbaum agregó: “Nuestro país es un caso excepcional. Aquí el mercado se caracteriza por ser bimonetario, pero debido a que las transacciones mayormente son locales con la finalidad de resguardo de pesos, la situación muestra una compresión en el cap rate, que llega al 4,5%. De no existir el tipo de cambio desdoblado, la tasa de capitalización periódica debería encontrarse alrededor del 7 %”.

“Entre el segundo semestre de 2022 y el primer semestre de 2023, se registró en Sudamérica un aumento promedio del inventario de centros logísticos del 4%, llegando a unos 59,6 millones de metros cuadrados”, comenta Winokur. Y amplió Wundel: “En esta categoría, se destacaron Santiago de Chile, con un 4,30% de crecimiento del inventario, y San Pablo, con una variación positiva del 3,94%”.

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Los reportes de la firma Newmark dan cuenta de que, en la región, al término de la primera mitad del año los metros cuadrados en obra rondan los 4.130.000. Es decir, 1.070.000 metros cuadrados menos que la segunda mitad de 2022. Los mercados que lideran el ranking de obras en construcción, en la actualidad, son San Pablo, con 1.390.000 metros cuadrados, y Monterrey, con un millón de metros cuadrados. La tercera posición de este escalafón lo ocupa la Ciudad de México, con 610.000 metros cuadrados en proceso.

“En el caso de la Argentina, si bien los indicadores del mercado continúan en valores positivos, esta muestra de estabilidad también podría suponer un momento de ‘esperar y ver’ (wait and see). Los desarrolladores de este tipo de inmuebles se encuentran a la expectativa del ingreso y de la construcción de nuevos m2 para avanzar con la ocupación de los mismos, así como de los comicios electorales a realizarse el 22 de octubre”, concluyó Winokur.