En las calles argentinas, la monarquía del “che” y del “vos” empieza a sucumbir. La llegada de miles de inmigrantes suma nuevos dialectos, idiomas, acentos y expresiones al eco argento y enriquece con su diversidad la cultura local.

En medio de la oleada de inmigrantes, hay una nacionalidad que da la tecla y se destaca por sobre el resto. Desde el comienzo de la guerra entre Rusia y Ucrania, a nuestro país llegaron más de 23.000 rusos que escapaban de los horrores y las obligaciones militares del enfrentamiento. La mudanza y radicación en suelo celeste y blanco fue motivado por las facilidades de ingreso, la obtención rápida de documentos y el acceso gratuito a la salud y la educación.

Con su llegada, sus acciones hicieron eco en el mercado inmobiliario. “Vemos muchos rusos que buscan alquileres temporarios desde septiembre del año pasado. En ese mes representaban el 8% de las consultas, cifra que fue creciendo y que llegó a su pico en abril de este año con 40,3%”, señala Darío Rizzo, CEO de Alternativa Propiedades, inmobiliaria que maneja alrededor de 1200 departamentos en la ciudad.

Lo sorprendente es que desde noviembre del año pasado hay más rusos que argentinos reservando alquileres temporarios, según los datos de Alternativa Propiedades.

En septiembre del 2022 cuando empezaron a inmigrar la diferencia de la demanda entre ambas nacionalidades era de 7,9% los rusos contra un 40,4% argentinos. Esta tendencia se revirtió dos meses después cuando los rusos representaban el 37,9% de la demanda y los argentinos el 36,9% y en mayo se reforzaba más todavía: un 33,7% de los alquileres los cerraban clientes rusos mientras que un 19,8% eran argentinos.

El mes con la brecha más pronunciada entre ambos públicos fue febrero de este año, cuando la demanda rusa era un 22,8% mayor a la argentina. Sin embargo, abril del 2023 fue el mes en el que el perfil ruso fue el que más demanda representó para la inmobiliaria, imponiéndose sobre las nacionalidades argentina, brasilera, venezolana, estadounidense y de otros países de América y Europa.

El perfil de los inmigrantes de esta nacionalidad no fue siempre lineal. Rizzo sostiene que “cuando arrancó en septiembre del año pasado eran sobre todo parejas con mujeres embarazadas que venían a tener familia acá. Hoy se mantiene la cantidad, pero el perfil de público empezó a ser de rusos de alto poder adquisitivo que vienen a Buenos Aires a seguir trabajando de forma remota para sus trabajos en el exterior -ya sea Rusia u otros países que ya trabajaban- y por supuesto se favorecen con el cambio porque cobran en dólares y acá el costo de vida en dólares es bajísimo”.

Rizzo dice que este perfil viene con presupuesto alto: “Buscan barrios lindos y departamentos modernos en lo más premium que hay en Buenos Aires. Mucho en Palermo Chico sobre avenida Libertador - un submercado con oportunidades de inversión con oferta a precios impensados en la prepandemia-, Palermo Nuevo y Puerto Madero, aunque ahí está difícil porque no hay mucha oferta”.

Sostiene que los valores en estas zonas promedian precios mensuales que varían entre los US$1200 y US$2000 los departamentos de dos dormitorios, salvo en Puerto Madero donde los valores ascienden hasta a US$3000. En segundo plano quedan barrios como Recoleta y Núñez, y rescata que Belgrano es el más elegido cuando se trata de familias.

Los barrios más buscados son coincidentemente los que más oferta concentran. Según un informe elaborado recientemente por el Centro de Estudios Metropolitanos (CEM), en la ciudad de Buenos Aires son más de 15.000 las propiedades que forman parte del mercado de alquileres temporarios y que la mayoría de estos inmuebles están ubicados en los barrios de Núñez, Belgrano, Palermo, Recoleta y Retiro.

Barrio por barrio, el precio del metro cuadrado y la rentabilidad de un alquiler

Por lo general, ocho de cada 10 contratos se hacen en dólares sobre todo porque “los propietarios no quieren alquilar en pesos”, detalla. El 20% que se cierra en moneda local son renovaciones de contratos anteriores. Estos se firman bajo la modalidad de tres meses.

Otro fenómeno que destaca Rizzo es el aumento temporal de estadounidenses en el mercado. “En diciembre, por ejemplo, vimos un aumento de inquilinos provenientes de Estados Unidos. Pasaron de representar entre el 1% y 2,5% en octubre y noviembre al 5% en diciembre. Pienso que México se volvió caro y buscan países baratos para estar unos meses”, detalla.

La demanda de los inmigrantes rusos en las propiedades argentinas trasciende la decisión de alquilar y avanza sobre el mercado de compraventa. En lo que va del año, el interés de los extranjeros por comprar en el país se incrementó en un 10%, según los datos recopilados por RE/MAX Premium. Especialistas inmobiliarios sopesan que el hecho de que los precios se encuentren en mínimos históricos y la ventaja que obtienen por el tipo de cambio favorable seducen a estos compradores.

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En números, dos de cada ocho consultas para comprar una propiedad en Buenos Aires son hechas por personas oriundas de otros países, según un relevamiento hecho por RE/MAX Premium, y destacan que la mayoría de los interesados son de nacionalidad rusa.

“Los precios de los inmuebles se mantuvieron estables durante los primeros cinco meses del año. Eso hizo que muchos extranjeros mostraran su interés no solo para comprar, como es el caso de los rusos, sino también para invertir, como es el caso de los chilenos que compran para poner en alquiler”, especificó Ariel Champanier, CEO de RE/MAX Premium.

En el marco de este interés, el especialista indica que dentro de la ciudad de Buenos Aires los extranjeros consultan por departamentos que estén ubicados en barrios como Palermo, Recoleta, Belgrano y Villa Devoto. Estos son ampliamente demandados por la variedad de amenities, conectividad con transportes públicos y cercanía con zonas comerciales y polos gastronómicos.

En cuanto al valor de los tickets, señala que buscan unidades de US$100.000 promedio y que sean usadas, ya que “si bien la baja de los precios de las propiedades se experimentó tanto en unidades nuevas como usadas, el producto que más ajustó su valor fueron los departamentos usados por ser los que más ofertas presentan”, sostiene.

Explica que “los departamentos usados tuvieron que ajustar sus precios porque la gente necesita del dólar billete para comprarlos mientras que en los emprendimientos desde pozo se puede acceder a una unidad similar por el mismo precio y en cuotas”.

La Argentina no es el único país que experimenta este boom de rusos en el mercado inmobiliario. Alentados por las medidas del Kremlin, también impulsan el mercado inmobiliario en España y sus adquisiciones crecieron un 42% en los primeros meses del año y ya compraron más que un 61% de lo que habían comprado un año atrás, según publican medios locales.

“La clase alta lleva desde hace años haciendo circular su dinero por cuentas bancarias europeas y, si no es el caso, también existen fórmulas para que puedan comprar desde Rusia”, dice el informe Sonneil Research, elaborado por la ‘proptech’ Sonneil con datos propios y del Colegio de Registradores.

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