La calle Florida, icónica arteria comercial de la ciudad de Buenos Aires, está experimentando un renacimiento impulsado por el creciente flujo de turistas y la reactivación de la actividad económica en el microcentro. Aunque la pandemia dejó una huella en este corredor de la ciudad, con muchos locales gastronómicos cerrando sus puertas, hoy se encuentra más activa que nunca con la apertura de nuevas propuestas.

El resurgimiento de este corredor se refleja en el aumento de las consultas de empresarios gastronómicos y la ocupación de espacios que antes estaban vacíos, aunque con un cambio en el perfil de inquilinos, que ahora se inclinan hacia segundas marcas. Aunque los comercios de renombre (como la marca de ropa Cuesta Blanca) todavía tienen presencia, se observa un cambio hacia marcas menos conocidas que aprovecharon los precios históricamente bajos durante la pandemia para establecerse en la clásica zona comercial de la ciudad.

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En la actualidad, la demanda de alquiler se concentra de manera destacada en los locales de dimensiones reducidas, abarcando hasta 250 metros cuadrados. Este fenómeno explica por qué la revitalización de la zona no proviene principalmente de las grandes marcas. Las propiedades de mayor extensión se enfrentan actualmente a los desafíos para su arrendamiento, ya que la demanda se orienta hacia espacios más compactos.

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Según el último relevamiento realizado por J.L. Ramos específico para esta zona, se contabilizan 260 locales, con una tasa de vacancia que ronda el 2,6%, equivalente a aproximadamente siete u ocho locales actualmente disponibles. “Florida experimentó un crecimiento vertiginoso y una rápida recuperación entre 2022 y 2023, resultando en una escasa disponibilidad de locales comerciales”, explica Jorge Gayoso, director de L.J. Ramos. ”Hay mucha presencia de turistas extranjeros debido a que para ellos la Argentina está barata y eso contribuyó de manera única a este fenómeno. En la actualidad, las marcas establecidas en la peatonal están orientando sus estrategias hacia la clientela internacional”, señala el experto en la zona.

Si bien se experimenta un auge turístico en la ciudad de Buenos Aires, no es igual en todos lados. A diferencia de barrios como San Telmo, donde la diversidad de viajeros es notable, en el microcentro predomina el perfil latinoamericano. “Para ellos, el centro resulta atractivo, con lugares emblemáticos como Plaza San Martín y la avenida 9 de Julio. Todo lo diseñado para el turismo se concentra en la calle Florida, donde hoy destacan establecimientos como I Love Gifts o La casa del dulce de Leche. Incluso el espacio que antes albergaba una sucursal de Falabella de menor tamaño ha evolucionado hacia un local especializado en regalos”, comenta el broker.

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Antes, alquilar un local en la calle Florida costaba entre US$60/m² y US$80/m², pero hoy es posible obtenerlo por entre US$15/m² y US$20/m², brindando a pequeñas marcas la oportunidad de asegurar contratos de alquiler a largo plazo, principalmente en el sector de indumentaria. En consecuencia, los propietarios que alquilaban a marcas de renombre que originalmente ocupaban este corredor se vieron obligadas a ajustarse a los valores de las segundas marcas. “Las primeras líneas ahora prefieren instalarse en centros comerciales. Aunque todavía se encuentran marcas como Cuesta Blanca, Vitamina y Portsaid, actualmente estos locales se movieron dentro de Galerías Pacífico, en Córdoba y Florida, compartiendo espacio con reconocidas marcas como Hugo Boss o Rochas”, explica Gayoso.

Dentro del ámbito gastronómico, las opciones tradicionales como Havanna y McDonald’s se mantienen, aunque surge un desafío en la capacidad de estos establecimientos para hacer frente a la abrumadora demanda. “Este año marcó el retorno del flujo de personas al microcentro, a excepción de los viernes debido a la modalidad del home office”, advierte el broker. Sin embargo, esta revitalización generó un desafío: la insuficiente oferta gastronómica para satisfacer la creciente demanda en los horarios pico, comprendidos entre las 11 y las 15.

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Contrario a la situación pre-pandémica, donde la disponibilidad de locales era mayor, hoy persisten cierres en las arterias laterales como las calles Viamonte y Tucumán, con la necesidad de inversiones significativas para atraer a empresarios reticentes a operar únicamente de lunes a jueves. No obstante, aquellos negocios que resistieron los embates de la pandemia ahora experimentan un auge. “Con la reaparición del público habitual, la oferta gastronómica aún no se ha restablecido por completo. En una cuadra donde anteriormente había siete locales gastronómicos, hoy solo se encuentran dos”, asegura Gayoso.

Sin embargo, éste es un problema que solo afecta a los locales sobre la calle, ya que aquellos turistas que llegan con una considerable capacidad adquisitiva se sumergen en Galerías Pacífico, donde la oferta gastronómica alcanza su punto culminante, operando incluso los siete días de la semana.

La evolución de la calle Florida ha alcanzado su punto máximo. Aunque existen locales disponibles, la reticencia de los interesados se mantiene palpable. Los precios de alquiler promedio en Florida oscilan entre US$18, US$21 y US$25 el metro cuadrado, según el tipo de cambio oficial del Banco Nación. Actualmente, solo quedan disponibles los locales de mayor envergadura, así como aquellos de dimensiones más reducidas en las arterias laterales. “Quienes identificaron la oportunidad en su momento aprovecharon la situación, pero aún pueden darse casos de reubicación o la incapacidad de las marcas para afrontar los aumentos en los costos de alquiler”, señala el experto.

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Un dato interesante es que algunos locales que tenían un valor al inicio del contrato podrían haber experimentado una depreciación, incluso con las actualizaciones correspondientes. “Existe la posibilidad de que propietarios e inquilinos negocien y ajusten el precio del alquiler, o que aquellos que no puedan afrontar la situación opten por abandonar los locales”, remarca Gayoso, aunque advierte que mucho dependerá de las medidas económicas que tome el próximo Gobierno.

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La evolución del dólar también se presenta como un factor crucial en este escenario. “Los comercios, en este contexto, están sumidos en una profunda preocupación e incertidumbre. Ante un posible enfriamiento de la economía, no pueden vivir solamente del turismo, necesitan al consumidor argentino”, asegura el broker.