Como una ola expansiva, la fiebre de la construcción que actualmente atraviesa al barrio porteño de Villa Devoto traspasó su frontera. Esta vez no contagia a otro barrio de la ciudad sino que el efecto derrame cruza el anillo de la General Paz y le toca la puerta al conurbano. Según quien lo mencione, tiene un apodo distinto. Pero en lo que todos están de acuerdo es que la zona lindante con la autopista General Paz -donde confluyen los barrios de Villa Devoto, San Martín, Villa Lynch y Tres de Febrero- vive un cambio inmobiliario.

El triángulo fértil para los ladrillos está delimitado por Salvador María del Carril y la General Paz hasta 25 de Mayo y la misma autopista. Más allá de las calles, son los proyectos más emblemáticos de la zona los que plantan la semilla de la reconversión y enmarcan la tendencia. El complejo residencial MilAires, nuevas torres de lujo y la ex planta de Nobleza Piccardo rozan la General Paz y conforman la lista de los emprendimientos más destacados en el área.

Cómo fue la transformación de la zona, de industrial a residencial

Soledad Pato es Magíster en Economía Urbana y se dedica al análisis de zona. Ella fue una de las responsables de la transformación que le dio un giro 180° a estas cuadras 10 años atrás. En ese entonces, el entorno no era compatible con proyectos de lujo como lo es ahora. “La zona no era vistosa y abundaba una gran cantidad de industrias. La propuesta a nivel municipal fue habilitar el frente de la General Paz para que sea parte de la ciudad, es decir que Devoto no frene donde termina su límite sino hacer de cuenta que traspasa la autopista y extender el patio de atrás de Devoto, Villa Urquiza y Villa Pueyrredón para que se amplíe hacia la localidad San Martín”, explica.

Fueron varios los cambios que se hicieron en ese entonces. Según cuenta la especialista, las industrias que solían estar al borde de la autopista y en medio del barrio se mudaron hace el fondo del Buen Ayre, donde se generó una zona logística moderna. El desplazamiento propició fuentes de trabajo, accesibilidad que el municipio no tenía y orden en la zona que dejaron atrás. Se mejoraron calles, avenidas, puentes y accesos. Por ejemplo Rodríguez Peña pasó de ser una pequeña vía a una calle de doble mano con bulevar, “entonces ahora el ingreso a la zona de la avenida San Martín es mucho más franco y entrás desde Albarellos desde CABA hasta Villa Lynch”, detalla.

Barrio por barrio, el precio del metro cuadrado y la rentabilidad de un alquiler

La buena conexión que goza la zona se refuerza por las vías de transporte público. “Villa Lynch, Sáenz Peña y el nodo que actualmente tiene el Grupo Ecipsa cuentan con tres estaciones de tren de tres líneas distintas, es decir que estás unido con el centro de la Capital por tres vías diferentes en un radio de 20 cuadras”, sostiene Pato, hecho que potencia la zona.

Con la nueva disposición, se creó un nuevo eje inmobiliario. “Como en algún momento se produjo algo entre la avenida del Libertador y la General Paz -cuando se hizo el complejo Al Río en Vicente López-, ahora sucede acá algo similar para la clase media y media alta. Se genera un espacio al que hay que darle atención, apalancado por conectividad, locales gastronómicos, colegios bilingües, centros de salud, supermercados y universidades”, analiza Sebastián Orlandi, responsable de Flamma Real Estate y socio desarrolladora de uno de los proyectos de la zona.

La revalorización del mercado inmobiliario

“A nivel municipal hubo un trabajo para que 10 años después los desarrolladores tengan otra potencia”, afirma Soledad Pato. Dicho y hecho, hoy hay un fuerte movimiento inmobiliario en la zona.

Con 10 cuadras de distancia, hay dos proyectos en ejecución que comparten el objetivo de elevar el nivel constructivo. Ambos desarrollados por Root UDN, uno se encuentra en San Martín y el otro en Tres de Febrero.

Donde supo haber una terminal de ómnibus de media distancia hoy empieza a erguirse Aera Distrito Nueva Lynch, un emprendimiento de dos torres de 16 y 26 pisos en construcción donde habrá 170 departamentos de uno a cuatro ambientes. Con un plazo de obra estimado de 36 meses, el proyecto sobre la avenida 25 de Mayo, a 300 metros de la General Paz, está traccionado por una inversión de US$20 millones.

Conocé cuál es el valor de venta de una propiedad

La parte más linda y desarrollada de San Martín está en el centro del partido. Queremos dar vida a esta zona que es el acceso desde Capital y tiene un potencial enorme precisamente por la ubicación”, cuenta Orlandi. El proyecto se encuentra frente el campus de la Universidad de San Martín (UNSAM), aunque el arma secreta del emprendimiento es la vista abierta al Golf Club General Mitre, detrás de la Universidad.

El proyecto emplazado sobre un terreno de 11.000 m² tiene más de 1000 m² de amenities. Entre ellos, la novedad es que tendrá su propio club deportivo en el que habrá un gimnasio de Sport Club. El mismo estará abierto al público, a su vez que habrá un sistema de membresía dentro de los copropietarios del edificio para poder usar las instalaciones incluyendo las canchas de fútbol y paddle. El proyecto se suma a los pocos que tienen una cadena de gimnasios dentro de su jurisdicción, como hizo a gran escala Puerto Nizuc en la zona sur del Gran Buenos Aires.

“Buscamos cambiar las zonas que desarrollamos. En este caso, queremos convertir una ex zona fabril en un polo con residencias, comercios y gastronomía con ocio deportivo”, destaca Ezequiel Leibaschoff, director Comercial de Root UDN (Usina de Negocios), desarrolladora de los proyectos Aera. En ese sentido, el proyecto contempla incluir propuestas como las que ya maneja en Devoto, como una patisserie de Damián Betular o un restaurante como Mecha.

Oficinas y depósitos: la evolución de los precios de alquiler y la vacancia

Lanzado el año pasado a la venta, ya llevan el 47% de las unidades colocadas. El valor del metro cuadrado en esta fase inicial de la obra parte desde US$1265 y los tickets recorren un rango de entre US$59.000 y US$384.000, en el caso de los cuatro ambientes dúplex de los pisos más altos.

El crecimiento de la zona llama la atención de distintos perfiles de comprador. Sebastián Orlandi diferencia dos tipos principales. “Una es la gente que vive en la ciudad y lamentablemente ya no lo puede pagar. Esto se debe a que la compra de un departamento hoy es compleja. Por ejemplo, si me tengo que comprar una unidad de tres ambientes en la zona exclusiva de Devoto me piden US$250.000, pero si lo hago a cinco minutos en auto de la mano de enfrente de la General Paz lo compro a US$150.000. La diferencia de precios es casi la mitad, ya que en Devoto el metro cuadrado promedia los US$3000 y del otro lado entre US$1600 y US$1800. En esta situación, el consumidor de CABA `es expulsado´, fenómeno que pasa a nivel global en las grandes ciudades cuando se pone cara la tierra por escasez”, describe uno de los perfiles.

Por otro lado, trae a colación al “comprador que vive en Provincia, que nunca tuvo este nivel de producto de diseño, calidad y capital en provincia”. Ese perfil que habita en barrios como San Martín o Tres de Febrero y quiere quedarse en la zona pero aspira a una buena calidad es el que se interesa por estos nuevos proyectos.

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Bajo la misma marca, se encuentra en pleno desarrollo otra torre que sumará a propuestas de alta gama. Sobre la calle Luis Agote, en la entrada de Sáenz Peña, Aera General Paz consiste en una sola torre de 22 pisos de más de US$10 millones de inversión. Este proyecto también tiene la gastronomía impresa en su identidad, ya que tendrá un restaurante en el piso 15 con doble altura para generar un spot de encuentro con vistas panorámicas.

La obra en cuestión tiene 72 departamentos de uno a tres ambientes (de 34 a 86 m² totales) y está medio año más adelantada que el otro proyecto. Es así que estiman entregar las unidades dentro de 30 meses. De momento, llevan vendidos el 20% de los departamentos a un valor de metro cuadrado que parte desde los US$1475. En ese orden, el ticket más accesible es de US$50.000.

La compra de estas unidades tienen entretejido un negocio. “Hoy vendemos desde US$1450/m² y la proyección de revalorización para cuando el proyecto esté terminado es de no menos de US$2700 el metro cuadrado”, dice Leibaschoff. Es decir que la rentabilidad para quien quiera comprar para vender en unos años es de casi el doble del precio actual. “Es lo que te da estos proyectos que transforman la zona, porque aportan mucho valor agregado”, agrega.

El proyecto apto blanqueo se puede comprar a través de un plan de pagos financiado, con el pago de un anticipo del 30% más cuotas pesificadas más CAC según la cantidad de meses que le queden a la obra, en este caso entre 30 y 36.

Un dato no menor es que dada la cercanía con la ciudad y con centros educativos, el proyecto aspira atraer un público interesado en alquileres temporarios. “La renta convencional en la zona es de alrededor de un 4% y en el caso de los temporarios se duplica y promedia un 8%”, analiza Leibaschoff.

En ese sentido, Orlandi agrega: “En el caso de Distrito Lynch hicimos una serie de departamentos de uno y dos ambientes en niveles bajos para que se destinen a una renta temporaria. La idea surge a partir de que la Universidad de San Martín que está en frente tiene 20.000 alumnos, algunos del interior y una amplia variedad de carreras. Quizás ese público hoy alquila del lado de capital, viaja en tren y camina y vemos ahí un espacio para renta”.

Los reyes de la zona

Estos emprendimientos, junto al resto de los desarrollos vigentes, están enmarcados por dos proyectos de gran magnitud. Uno de los primeros en pisar fuerte fue MilAires, el complejo urbano de Devoto que bordea la General Paz en un terreno de más de 29.300 metros cuadrados. El Grupo Ecipsa contempla una inversión de US$140 millones en el proyecto conocido por otorgar financiación a largo plazo dentro de la ciudad. Las más de 900 unidades planeadas tendrán entre uno y cuatro ambientes con balcón o terrazas privadas, así como también habrá espacio para casas, y el valor base del metro cuadrado ronda los US$2400/m².

El holding cordobés que tiene en su cartera casi 100 emprendimientos delimita la zona en auge con sus dos desarrollos principales. MilAires por un lado y su nueva promesa en el otro extremo. Se trata del terreno de 15,9 hectáreas que este año le compró a IRSA, empresa que lo había adquirido en 2011, por US$22,9 millones. El predio es histórico en la zona. Allí funcionó hasta la década de los 70 la automotriz General Motors. En 1981 instaló su planta la tabacalera Nobleza Piccardo, empresa que eventualmente vendió parte de la tierra al grupo Carrefour, cedió otra parte a la intendencia del partido y en 2011 mudó su producción al Parque Industrial Pilar.

A escasos metros de la General Paz, el megalote es colindante con el hipermercado Carrefour, Sodimac, Mc Donald´s y se ancla en un entorno con una importante área comercial, de servicios y educativa como la Universidad San Martín.

“MilAires fue nuestro puntapié inicial en CABA y con él probamos que somos capaces de desarrollar nuevas categorías en el mercado con productos residenciales exclusivos que proponen calidad de vida, una amplia propuesta de amenities, espacios verdes y servicios”, dijo en diálogo con LA NACION Jaime Garbarsky, dueño de Ecipsa, y adelantó que el proyecto tendrá espacios comerciales abiertos e integrados al barrio y propuestas residenciales con financiamiento para la clase media.