Cada vez falta menos para julio y con el nuevo mes se avecinan una serie de aumentos que impactarán en el bolsillo de los argentinos. Uno de los más significativos es el alquiler de la vivienda: una familia promedio destina aproximadamente un tercio de sus ingresos (32,4%) para pagar el alquiler de un departamento monoambiente en la ciudad de Buenos Aires, según la consultora Focus Market.

A tres años de la sanción de la ley de alquileres, las personas que alquilen una vivienda bajo esta normativa y tengan que actualizar el precio de su contrato el mes que viene se enfrentarán a una suba importante: el primer día de julio los aumentos promediarán un 104,04% y a medidos de mes el índice para actualizarlos se elevará a 106,99%.

El porcentaje de aumento de los contratos se calcula en base a un índice elaborado por el Banco Central, denominado Índice para Contratos de Locación (ICL). A diferencia del pasado, previo a la ley, cuando se realizaban aumentos semestrales, la ley dispuso que el valor de los contratos se debe actualizar anualmente en los tres años que dura el contrato.

Barrio por barrio, el precio del metro cuadrado y la rentabilidad de un alquiler

En este contexto, el consuelo para los inquilinos a quienes el alquiler el mes que viene les aumenta a más del doble de lo que venían pagando puede ser que estas cifras están relegadas dos meses, ya que se calcula en base a la inflación y los salarios. Es decir que los aumentos no están al día con la inflación actual.

La actualización anual del precio propició un escenario desventajoso para locatario y locador, ya que los propietarios ahora deben prever la inflación anual a la hora de fijar un valor cuando inicia el contrato y los inquilinos tienen que afrontar altas sumas los primeros meses del año que no van acorde a la economía del momento. En el último año, los departamentos publicados en alquiler aumentaron un 136,3%, según el relevamiento de mayo realizado por Zonaprop. Se trata de la máxima suba registrada desde el inicio de la serie (2012), superior a la inflación (113.8%) y al ajuste ICL (100%).

¿Qué pasa con los alquileres que no se ofrecen?

La nueva ley de alquileres provocó una retirada masiva de propiedades del alquiler, dado que ambas partes se veían impactadas negativamente por la actualización anual del contrato. En una ciudad de más de tres millones de habitantes, desde el Instituto de la Vivienda de la Ciudad (IVC) estiman que hay apenas 1000 departamentos que se ofrecen para alquilar bajo contratos tradicionales, cifra que en condiciones normales del pasado promediaba los 6000 al mes. Estos números se enmarcan en un universo en el que hay más de un millón de propiedades, dentro del cual 488.000 son alquiladas y en 700.000 viven los propietarios, según datos aportados por el IVC.

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Esta escasez apura a los inquilinos que no van a renovar su contrato en los próximos meses a conseguir un nuevo lugar para vivir. La competencia es alta y muchos reconocieron haber pagado la reserva para alquilar departamentos que solo vieron por fotos, por temor a que otra persona los alquile en el tiempo que les toma coordinar y realizar la visita en persona.

En esta línea, los inquilinos que ya saben que no van a poder renovar el contrato emprenden la maratónica búsqueda de otra vivienda, muchas veces resignando barrio, precio, tamaño y -en los casos más extremos- volviendo a la casa de sus familias.

La limitación de la oferta le da vía libre a los propietarios para pedir valores altos, hecho que junto a la galopante inflación explica el salto de los precios pedidos. “Es tan chica la oferta que los propietarios se animan a pedir cualquier cosa, pero los dueños deben tener mucho cuidado de que efectivamente el inquilino pueda efectivamente pagar ese alquiler”, estima Hernán Perrone, corredor Público Inmobiliario integrante del equipo de REMAX. En mayo de este año, los barrios más caros para alquilar un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires eran Palermo a $186.288 por mes, Recoleta a $166.717 y Belgrano a $165.720, en promedio. Mientras tanto, el barrio donde más aumentaron los alquileres en el último año fue San Cristóbal, donde los valores promedio dieron un salto del 159,4%.

¿A dónde se fue la oferta? Los propietarios tomaron distintos caminos a lo largo de estos tres años.

1. Lo pasaron a la venta

Muchos propietarios decidieron retirar su inmueble del alquiler y volcarlo a la venta. En julio del 2020, al momento de la sanción de la nueva, había casi 84.000 departamentos en venta en la Ciudad de Buenos Aires, según datos de publicación de departamentos en venta en Zonaprop. Ese número rápidamente escaló a 121.398, su pico en octubre del 2021, que se mantuvo en esos niveles hasta mediados del año pasado y luego volvió a descender hasta llegar a las 89.070 publicadas el mes pasado.

Esta sobreoferta tuvo como consecuencia una baja en los precios, que hoy en día muestran las primeras señales de recuperación: “Los valores están retrotraídos 15 años en términos nominales y en reales nos vamos a uno o dos años después del corralito 2001-2002. Hace seis meses que dejaron de caer y ya hay casos puntuales en los que se empieza a ver un reversión de este hecho. Se ven alzas moderadas en algunos casos. Esto es un elemento que alienta la toma de decisión ahora antes de que sea tarde”, analiza Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario.

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2. Se pasaron al alquiler temporario

Parte de la baja en la oferta fue por el auge los alquileres temporarios. “Hoy en Buenos Aires contamos con 16.199 departamentos disponibles para alquiler temporario. Un crecimiento del 65% en comparación con el año pasado. Sin embargo, todavía se encuentra un 28% por debajo del máximo histórico de temporarios en Buenos Aires (en octubre de 2019: 22.645)”, señala Daniel Bryn, creador del monitor inmobiliario Invertire.

Muchos propietarios encontraron en este nicho circunstancias más favorables, como plazos cortos, rentas altas y hasta dolarizadas. “En términos de ingresos, los departamentos temporarios generan un promedio de US$656 bruto por mes, en comparación con los US$289 que genera un alquiler tradicional. Esto indica una mayor rentabilidad para los propietarios, con un rendimiento anual del 7,5%, en contraste con el 3,31% de un alquiler tradicional”, analiza Bryn.

3. Dolarizaron los contratos tradicionales

Otra decisión recurrente tomada por los dueños fue dolarizar los contratos tradicionales de tres años, que en algunos casos se cobran pesificados al dólar blue y en otros casos se cobran en dólar billete. “El alquiler en dólares se utilizó desde siempre en la Argentina y mucho más en los últimos tres años, especialmente en tipos de alquiler en los que antes no se usaba. Estaba más vinculado a ciertas viviendas como las de diplomáticos, en zonas de mucho poder adquisitivo y los alquileres temporarios, pero en los últimos años se ha expandido a viviendas comunes, a zonas que no son tradicionalmente dolarizadas como -por ejemplo- barrios cerrados en zona norte de segundo o tercer nivel”, cuenta Mariano Esper, abogado especializado en derecho inmobiliario.

La creciente popularidad de esta opción se refleja en los números. “De 2021 a la fecha, vemos un crecimiento sostenido de la oferta de alquileres en dólares en la Ciudad de Buenos Aires. En junio del 2021 el 18% de la oferta estaba publicada en la moneda estadounidense, en el mismo mes del 2022 el 26%, alcanzando un pico del 42% en 2023″, señala Federico Corvi, Gerente Comercial de Real Estate de Mercado Libre. Observa también que Palermo, Recoleta, Núñez, Belgrano y San Telmo los barrios que tienen en su gran mayoría publicaciones dolarizadas.

A su vez, Corvi advierte que el interés de la demanda sigue haciendo foco en el alquiler tradicional: “Actualmente la mayoría de las búsquedas de alquiler siguen siendo en propiedades para contratos de largo plazo. Hay una demanda en cantidad de búsquedas de más del 85% de alquileres de largo plazo versus un 15% de temporales”.