La baja de precios de las propiedades en Recoleta, consecuencia de la pandemia y el posterior cambio en el estilo de vida de las personas, llevó a un sobre stock de propiedades sin precedente en el mercado premium de este emblemático barrio. Incluso surgió la pregunta de si esta histórica zona estaba quedando obsoleta.

Ante el surgimiento del home office creció la demanda de propiedades con terrazas y servicios adicionales. En barrios como Recoleta, donde abundan las tipologías de gran tamaño pero con ambientes oscuros o con vistas internas hacia otros edificios, la venta se había vuelto una tarea compleja.

La situación es paradójica porque si bien la demanda de esta tipología había caído, los propietarios de los departamentos de la zona resistían la baja de precio: de hecho fueron los que más dilataron los ajustes en comparación con otros barrios del corredor norte de la ciudad.

La noticia ahora es que hay indicios de que la tradicional y elegante zona porteña da señales de recuperación tras casi cuatro años en baja. Hay signos de un cambio de ciclo y una estabilización en los precios.

Actualmente, el valor promedio de cotización en dólares para un departamento a estrenar es de US$3861/m², lo que representa un ligero aumento del 0,54% y marca el fin de tres años consecutivos de caídas, según un informe realizado por Reporte Inmobiliario en base a un relevamiento de las obras en la zona. La franja de precios promedio varía desde un mínimo de US$3625/m² hasta un máximo de US$4269/m², similares a los registrados hace 12 meses atrás lo que muestra cierta estabilización.

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Un dato que llama la atención es que cada vez hay menos edificios con carteles de venta o en los que los comercializadores indican que están prevendidos o que aún no tienen precios establecidos. De los 29 edificios analizados por Reporte Inmobiliario, 20 presentan estas situaciones. “Son edificios que están terminados hace varios meses pero los constructores optan por no vender al tipo de cambio actual por temor a no poder reconstruir los mismos espacios con los precios vigentes”, explica Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario.

La alta inflación en pesos y la estabilidad del dólar billete han llevado a un incremento en los costos de construcción en dólares. Un dato que contrasta con un mercado inmobiliario con precios históricamente bajos. Tanto los constructores como los inversores optan por vender lo mínimo y necesario, y retienen el resto del stock, debido a la incertidumbre en el sector.

Para los usados, el valor promedio en Barrio Norte varía entre US$2188/m² y US$2443/m², dependiendo de la tipología. Según Gómez Picasso, en el último año los precios de las propiedades usadas en esta zona experimentaron una caída del 9,3% (interanual hasta mayo), aunque en los últimos dos trimestres la disminución se redujo considerablemente, alcanzando solo un 1,1% de retracción. En el promedio del mercado la baja fue de 0,3%.

Barrio por barrio, el precio del metro cuadrado y la rentabilidad de un alquiler

“Es un barrio lleno de oportunidades, donde es posible adquirir un departamento reciclado de 300 metros cuadrados por US$650.000″, afirma Martin Pinus, dueño de la inmobiliaria homónima y experto en el mercado premium. Menciona que es un barrio con poca renovación, ya que muchas familias históricas aún residen en la zona y hay una escasa construcción de nuevos edificios, aunque en el último tiempo ha habido un aumento en la actividad. “La gente está apostando por un cambio de Gobierno y se especula sobre un aumento en los precios. Como resultado, las inmobiliarias estamos experimentando una alta demanda”, agrega Pinus.

Según Mateo García, director de Plataformas de Toribio Achával, es posible encontrar ofertas por debajo de los precios promedio en el barrio. “En general, los precios se mantienen estables, aunque ocasionalmente hay aumentos que dificultan las ventas porque hay propietarios que se niegan a bajar, suben los precios y la consecuencia es que no logran vender”, explica.

García destaca que hay una alta demanda de departamentos de tres ambientes, los cuales se están ofreciendo entre US$2300 a 2400/m², un 30% más económicos que antes de la pandemia, cuando su precio rondaba los US$3000/m².

El experto señala que los precios se han estabilizado desde hace aproximadamente 10 meses, ya que la oferta y la demanda han alcanzado un equilibrio. “Recoleta sigue siendo un barrio muy atractivo, especialmente para las personas del interior. Aquellos que compran un departamento en Recoleta desean que sus hijos, quienes van a estudiar en Buenos Aires, vivan en Barrio Norte. Realizan inversiones con la expectativa de que estén en una zona segura de la ciudad y esperan una apreciación del valor a futuro”, asegura García.

Conocé cuál es el valor de venta de una propiedad

La Isla de Recoleta ofrece un mercado inmobiliario con una oferta limitada pero diversa. Ubicada en un área de apenas ocho manzanas entre el cementerio y la Biblioteca Nacional, se encuentra rodeada por las avenidas Las Heras, Pueyrredón y del Libertador. Aunque es un sector pequeño, tiene un gran valor inmobiliario y está compuesto principalmente por imponentes edificios de departamentos y embajadas

En los últimos meses, a pesar de ser reconocida como una zona residencial de lujo y alta seguridad debido a la presencia de edificios como la Embajada de Gran Bretaña, los precios de La isla de Recoleta se han mantenido notablemente por debajo de su valor histórico.

“Al revisar los principales portales hoy, se pueden encontrar alrededor de 35 a 45 propiedades, incluyendo algunas off market no publicadas”, comenta Juan Manuel Vázquez Blanco, gerente general de la firma Fabián Achával Propiedades. Si se consideran las propiedades ubicadas sobre los alrededores de la intersección de las avenidas Pueyrredón y Las Heras, ese número se extiende a aproximadamente 100. Sin embargo, en el corazón de La Isla, la disponibilidad sigue siendo limitada.

“Debido a esta configuración, al igual que en otras zonas de la ciudad, la oferta está determinada por la escasez, lo que influye en los precios de cierre. Si bien los valores han experimentado una reducción, en este momento se han estabilizado”, asegura Vazquez. Sin embargo, es importante mencionar que una planta baja o primer piso puede encontrarse en un rango de US$1900 a US$2100 por metro cuadrado, considerado muy bajo para este barrio.

Por otro lado, las propiedades ubicadas desde el cuarto piso en adelante y en buen estado pueden alcanzar un valor de hasta US$3000/m². “Estos precios no son necesariamente una oportunidad excepcional, pero sí lo son dentro del segmento de mercado al que pertenecen”, menciona el inmobiliario. Vale la pena señalar que existen departamentos grandes con altos costos de expensas, lo que puede limitar el tipo de comprador interesado en ellas.